Modernizuojant senus daugiabučius kartais yra projektuojami antstatai, ant stogo montuojami papildomi aukštai, kuriuose įrengiami nauji būstai. Tokiu būdu atsiradęs naujas naudingas plotas gali būti racionaliai panaudojamas senojo daugiabučio gyventojų reikmėms arba gali būti parduotas nekilnojamojo turto rinkoje, o gautos lėšos panaudotos viso pastato modernizacijos kaštų kompensavimui.
Daugelis daugiabučių gyventojų tvirtina, kad papildomo naudingo ploto statymas yra labai patrauklus, jei tik tai leidžia sumažinti namo modernizacijos kaštus ir gyventojų išlaidas pastato remontui. Tačiau skeptikai pastebi, kad ir taip daugiabučių kiemuose trūksta vietos automobiliams, kad galbūt neatsiras norinčiųjų įsigyti būstą nepatrauklioje vietoje.
Ar verta galvoti apie papildomų aukštų užstatymą ant senų daugiabučių? Apie tai – pokalbis su VGTU Architektūros inžinerijos katedros vedėju, profesoriumi Josifu Parasoniu.
- Ką manote apie tokį būdą modernizuoti senus daugiabučius – ant jų stogų užstatant vieną ar kelis papildomus aukštus? Gal net daugiabučių plokščius stogus verta keisti į šlaitinius?
Mūsų klimato sąlygomis šlaitinių stogų naudojimo priežiūra paprastesnė. Planuojant daugiabučio gyvenamojo namo modernizavimą, verta atsisakyti plokščiojo stogo ir po šlaitiniu atsirandančią erdvę panaudoti papildomam plotui įrengti. Puiku, jei namo viršutinio aukšto gyventojai nori ir sutaria padidinti savo butų plotus, išnaudojant stogo dalį virš savo buto. Tai ypač patrauklu pankiaaukščiams namams, nes didinant jų aukštingumą, kitais atvejais būtina įrengti liftą.
Galimi ir kiti variantai. Pavyzdžiui, namo gyventojai sutinka, kad ant namo stogo būtų įrengtas naujas aukštas - tuomet nauji butai parduodami, o gautos lėšos ženkliai sumažina namo modernizavimo išlaidas arba pilnai jas padengia. Tiesa, tai aktualu tik prestižiniuose rajonuose stovinčių namų gyventojams.
Manau, kad atsisakyti plokščių stogų verta, įrengiant šlaitinius, net be palėpių įrengimo. Tuomet naujo stogo konstrukcinis sprendinys galimas kaip šaltojo, o apšiltinamas papildomai buvęs plokščias stogas.
- Kaip ir kas turėtų nustatyti , ar saugu ant seno daugiabučio statyti papildomą aukštą arba įrengti šlaitinį stogą su gyvenama palėpe?
Reikėtų įvertinti namo laikančiųjų konstrukcijų techninę būklę. Patyręs specialistas tai net galėtų atlikti vizualiai. Jei pavojingų pažeidimų dėl namo naudojimo nėra, tuomet pats namas ir pagrindas po jo pamatais yra geros techninės būklės.
Papildomai būtina detaliai patikrinti denginį, laikančiųjų konstrukcijų techninę būklę. Jei abiem atvejais ekspertinio įvertinimo rezultatai teigiami, o namas naudojamas ne mažiau, kaip 20 metų, galima planuoti tokiam namui papildomo aukšto užstatymą arba gyvenamosios palėpės įrengimą.
Tai, kas paminėjau, liečia tik pastato statybinę dalį, taip vadinamą dėžutę. Priklausomai nuo vietos, kur stovi konkretus pastatas, būtina išnagrinėti namo ir rajono inžinerinių sistemų tipus ir galingumus. Aišku ir infrastruktūrą, inžineriją, kitus dalykus.
- Į ką labiausiai reikėtų atkreipti dėmesį planuojant daugiabučio modernizavimą ? Kurios pastato dalys yra ypač svarbios?
- Planuojant daugiabučio gyvenamojo namo modernizavimą, jei jis tvarkingai prižiūrimas, galima pradėti nuo namo naudojimo priežiūros ir projekto dokumentų (pagal kuriuos namas pastatytas) analizės. Tai leis įvertinti namo konstrukcinių elementų ir inžinerinių sistemų techninę būklę. Jei tokių dokumentų nėra, kaip paprastai ir atsitinka, būtina atlikti namo ekspertizę.
Šios ekspertizės turinys turėtų būti toks:
laikančiųjų konstrukcijų apžiūra ir (jei reikia) jų instrumentiniai tyrimai; tai būtina išorės atitvarų papildomo apšiltinimo konstrukciniam sprendiniui parinkti;
jei namas statytas iki 1995 m. ir langai jame nebuvo keisti, jų tirti net neverta, nes tokius langus būtina keisti. „Jaunesnių“ namų langus būtina patikrinti, ar gali pakakti tik atnaujinti tarpines;
inžinerinių sistemų (šildymo, vėdinimo, vandentiekio, nuotekų) techninės būklės įvertinimas leis argumentuotai projektuoti šių sistemų remontą, keitimą (jei reikia), tobulinimą.
Pastatų laikančiųjų konstrukcijų ir kitų namo „dėžutės“ elementų ekspertizės praktika rodo, kad labiausiai nusidėvėję yra ne pagrindiniai laikantys elementai, o parapetai, stogeliai, karnizai, balkonai.
Jų būklė dažnai yra avarinė ir net kelia grėsmę žmonių saugumui. Todėl šias itin nusidėvėjusias pastato dalis būtina suremontuoti pastato modernizavimo pradžioje.
Namo ekspertizei atlikti geriausia samdyti atestuotus specialistus. Vien tik namo energetinio audito pastato renovacijos projektui parengti nepakanka.
- Ką reiktų įvertinti prieš planuojant individualaus gyvenamojo namo, tarkim, taip vadinamo alytnamio, rekonstrukciją arba modernizaciją?
- Irgi pirmiausia būtina atlikti jo ekspertizę, nustatant atitvarinių ir laikančių konstrukcijų bei inžinerinių sistemų techninę būklę.
Vien termovizinių tyrimų ir pastato energinio audito, kaip dažniausiai daroma, nepakanka. Juolab, kad pastarasis, dėl jo vykdymo metodikos, neatskleidžia realios pastato energinės būklės.
Labai svarbi tokios ekspertizės dalis - namo termoviziniai tyrimai, kuriuos svarbu žinoti prieš pradedant projektuoti išorės atitvarų papildomą apšiltinimą.
Įvertinus laikančiųjų konstrukcijų techninę būklę, bus lengviau apsispręsti kokiu būdu šildyti išorės atitvarus. O inžinerinių sistemų (šildymo, vėdinimo, vandentiekio, nuotekų) būklės įvertinimas nulems, ar verta remontuoti, tobulinti šias sistemas, o gal geriau pakeisti jas pažangesnėmis. Tokių namų langus, žinoma, keisti būtina.
Ką apie tokius renovacijos sprendimus galvoja didieji nekilnojamojo turto vystytojai?
Arvydas Avulis, bendrovės „Hanner” valdybos pirmininkas:
"Idėją ant senų daugiabučių statyti papildomus aukštus vertiname teigiamai ir matome galimybes jos įgyvendinimui. Tačiau, žinoma, papildomų aukštų pristatymas renovuojamuose daugiaaukščiuose turi keletą aspektų ir kiekvieną namą reikia vertinti atskirai.
Apsisprendžiant dėl tokios galimybės, būtina įvertinti, koks tai namas ir kur jis stovi. Būtent namo konskstrukcijos apsprendžia, ar bus galima išlaikyti papildomą svorį. Jeigu jos leidžia, tuomet tai yra racionalus būdas padengti renovavimo kaštus.
Žinoma, reikia atsižvelgti ir į tai, kad padidinus aukštų skaičių, padaugėtų gyventojų, todėl papildomai reikėtų išspręsti aplinkos, automobilių parkavimo, komforto klausimus.
Tokios idėjos įgyvendinimas neturėtų didelės įtakos NT rinkai ir pasiūlos tendencijoms, nes žmonės, kurie renkasi būstą, vertina įvairių kriterijų visumą ir apsisprendžia pagal individualius poreikius.
Bendrai kalbant apie renovaciją, svarbu suprasti ir tai, kad pagal dabartinį modelį realią naudą – ženkliai mažesnes šildymo sąskaitas – gyventojai pajaus tik po dešimtmečio, po to kai bus išmokėta paskola už renovaciją. Iki to laiko gyventojai gali tikėtis tik apytikriai 10 proc. mažesnių šildymo sąskaitų."
Domas Dargis, bendrovės „Eika“ plėtros direktorius:
"Toks daugiabučių modernizavimo modelis įmanomas, tačiau jo mastai neturėtų būti dideli. Pirmiausia, dėl to, kad ne visi anksčiau statyti ir renovuotini namai gali būti modernizuojami statant dar vieną antstatą, nes komunikacijos, vamzdynai ir kiti techniniai sprendiniai nėra pritaikyti didesnei apkrovai.
Be to, pilnai namo modernizacijai gali nepakakti lėšų iš pardavimo pajamų, nes kai kuriuose namuose padidinus aukštingumą atsiras lifto poreikis, kuris kainuotų papildomai. Tikėtina, kad pinigų nepakaktų ir infrastruktūrai aplink namą sutvarkyti, įrengti papildomoms automobilių stovėjimo vietas. Taip pat reikėtų rasti sprendimą ir dėl laikino gyventojų iškraustymo.
Mūsų bendrovė imtųsi tokio daugiabučio modernizavimo modelio , ypač tose miesto dalyse, kuriose būsto kainos didžiausios, t.y. Senamiestyje, Žvėryne, Užupyje ir kituose arčiau miesto centro esančiuose rajonuose. Ar ant senų daugiabučių namų suformuotuose aukštuose atsiradę nauji būstai neturėtų didelės įtakos naujos statybos būsto rinkai? Pirmiausia, ne visiems namams būtų tinkamas toks modernizavimo būdas dėl techninių galimybių, todėl šio modernizavimo mastai nebūtų dideli.
Naujuose projektuose sukuriamas ne tik naujas būstas, bet ir nauja infrastruktūra, kiemo aplinka, įvertinti gyventojų automobilių statymo poreikiai, susiformuoja naujos bendruomenės. Senuose modernizuotose namuose to nebūtų galima pasiūlyti viršutinio aukšto naujakuriams."
