Nusižiūrėjusi Vilniuje, „Karaliaučiaus slėnyje“, esantį kotedžą, Filejevų šeima, kad jaustųsi tikresnė dėl pirkinio kokybės, rinkosi ne per pirmąjį statybų etapą iškilusį būstą. Jų atveju tai buvo jau devintasis šio projekto statybų etapas.
Šeima kreipėsi į „Swedbank“ paskolos būstui pirkti. „Iš banko paskolą gavome – nusipirkome būstą. Rugsėjį gavome pirmąją matininko bylą, kurioje parašyta, kad būsto baigtumas – 80 procentų. Reikia pasakyti, kad, prieš išduodamas paskolą, bankas nereikalavo pasidaryti būsto vertinimo. Užteko to, kad Registrų centre registruotuose dokumentuose nurodytas 80 proc. būsto baigtumas“, – „Lietuvos rytui“ pasakojo būsto šeimininkė Rūta Filejeva, nors šeima nusipirko „dėžutę“ su pirmą ir antrą aukštus atskiriančia perdanga, juodgrindėmis, plikais sienų blokeliais. Nebuvo netgi laiptų.
Linksmoji karuselė prasidėjo, kai naujakuriai kreipėsi į banką paskolos būstui įsirengti. Iš banko jie gavo nurodymą, kad, norėdami paskolos, jie turi turėti 15 proc. reikiamos sumos.
Nenorėjo vertinti
„Remonto pradžią padarėme iš savo lėšų, be to, paprašėme įmonės, kurią samdėme darbams atlikti, kad ji avansu įrengtų grindis, laiptus, šildymo sistemą. Investavome 17 tūkst. eurų, o tuomet iš banko rekomenduojamų vertintojų sąrašo ieškojome specialisto, kuris atliktų būsto vertinimą. Tačiau kone visi, kuriems skambinome, pareiškė, kad jie žino šitą objektą ir nelabai nori turėti reikalų. Mums buvo pasakyta, kad vertinimas prasilenks su lūkesčiais, nes baigtumo procentas neatitiks nurodyto kadastrinėje byloje“, – prisiminė R.Filejeva.
Tą patvirtino ir „Lietuvos ryto“ kalbintas vienas turto vertintojų: „Teko girdėti, kad vertintojai nenori vertinti būstų „Karaliaučiaus slėnyje“, nes gyventojai, jau ir po savo padarytų darbų, negali padidinti būsto baigtumo procento. Žmonės padaro apdailą, įdeda pinigus, o mes negalime padidinti būsto vertės, nes to negalima padaryti kadastriniuose matavimuose. Taip yra ne tik su „Karaliaučiaus slėniu“, nes žmonės perka būstą be vertinimo“.
Faktą, kad būstas ne 80 proc., o tik 60 proc. baigtumo, Filejevams patvirtino aštuoni vertintojai.
„Vienas vertintojų tiesiai pasakė, kad nusipirkome kotedžą, kurio baigtumas – 60 proc., o tie darbai, kuriuos atlikome investavę 17 tūkst. eurų – tai tik ėjimas 80 proc. baigtumo link. Jis paaiškino, kad neretai veikiama taip: statytojas spaudžia matininką įrašyti didesnį baigtumo procentą, nei yra iš tikrųjų, matininkas tą padaro, o pirkėjas įstringa. Mums aštuoni vertintojai pasakė, kad esame apgauti, dėl to negalime paimti iš banko paskolos remonto ir apdailos darbams“, – pasakojo moteris.
Jos teigimu, netgi kotedžų statytojos „Citus“ nurodytas vertintojas suskaičiavo, kad būsto baigtumas – tik 60 procentų. Bankas tokį vertinimą atmetė. Esą nurodytas per didelis procentas – sienos plikos, todėl tokia būsto vertė būti negali.
„Pagal viską mums, kad gautume banko paskolą būstui įsirengti, reikėjo investuoti 6 tūkst. eurų. Investavome trigubai, tačiau iš banko teišgirdome – apgailestaujame, bet padėti niekuo negalime“, – teigė R.Filejeva.
Šios šeimos istorija baigėsi tuo, kad savo vertintoją radęs „Citus“ pakėlė būsto vertę, tačiau tam, kad gautų pinigus iš banko, naujakuriai turi viską įsirengti patys. Tik tuomet jau nebebus prasmės kreiptis į banką.
Kaip nori, taip skaičiuoja
Panoręs neįvardintu likti dar vienas „Lietuvos ryto“ kalbintas turto vertintojas išaiškino, kaip nutinka, kad vienu atveju, kai reikia išduoti paskolą būstui pirkti, bankas, žiūrėdamas į tą patį objektą, mato 80 proc. baigtumą, tačiau, sprendžiant, ar suteikti paskolą būstui įsirengti, jau ten mato tik 60 procentų.
Esminis skirtumas tas, kad turto vertintojas komentuoja ne objekto baigtumą, o užbaigimą.
„Realiai tai tas pats, bet skaičiavimas tikslesnis, – aiškino „Lietuvos ryto“ šaltinis. – Pavyzdžiui, matininko skaičiavimu pastatytos sienos sudaro 7-8 proc. baigtumo. O vertintojas atsižvelgia į tai, kad dvi sienos stovi, kitos dvi – ar nepastatytos, todėl procentinė dalis yra ne 7 proc., o 3,5 procento. Jei bus išlietos grindys, matininko vertinimu, grindys jau yra. Tuo metu NT vertintojas atsižvelgs į tai, kad tam, jog grindys būtų visiškai baigtos, joms dar reikės investicijų. Dėl tokių skirtumų matininko ir turto vertintojo pateikti procentai skiriasi“.
Anot pašnekovo, NT vystytojas sudaro sutartį su banku, kad jų parduodamiems NT objektams, kurių baigtumas – 80 proc., nereikės turto vertinimo. Tokiu atveju vystytojas pasikviečia matininką, kuris į viską žiūri labai paprastai – pagal principą „yra-nėra“. Taip matininkas suskaičiuoja bent 80 proc. būsto baigtumą.
„Tarkime, pirkėjui pasakė, kad būstas kainuos 100 tūkstančių eurų. Bet žmogus dar turi įsivertinti, kaip būstas įrengtas, kad, iki jis bus baigtas, reikės pridėti, pavyzdžiui, dar 30 tūkst. eurų. Todėl imant paskolą banke reikia kalbėti ne apie 100 tūkst. eurų, o apie 130 tūkst. eurų sumą“, – patarė su „Lietuvos rytu“ kalbėjęs NT vertintojas.
Pasak jo, problemų kyla dėl to, kad tas pačias taisykles skirtingos šalys mato skirtingai.
Todėl, kai žmogus perka būstą, bankas vertina tą, ką parduoda vystytojas – esą NT objekto baigtumas 80 procentų. Bet vėliau bankas, atskaitos tašku paėmus buvusį baigtumą, jau vertina, kiek klientas įdėjo į apdailą. Tik tokiu atveju suskaičiuojama, kad nuo ankstesnio baigtumo klientas nė kiek nepasistūmėjo į priekį. Mat faktinis, o ne matininko nustatytas teorinis baigtumas prieš tai buvo ne 80, o 60 procentų.
„Čia jau banko pasitikėjimo vystytoju problema, jei bankas pats tiksliai nepasižiūri, ką žmogus perka. Kitas kelias – fiksuoti, kokiam objektui suteikiama paskola, kad vėliau matytų, į ką buvo investuota. Bėda, kad vystytojas banko reikalavimą supranta kaip punktą, o ne kaip faktinį įvykdymą. Jei sutartyje su banku būtų aprašyta, kad turi būti išlietos grindys, sustatytos elektros instaliacijos, atvestos dujos ir t.t., manau, tos problemos nebeliktų“, – svarstė „Lietuvos ryto“ pašnekovas.
Du skirtingi dalykai
Statytojo „Citus“ atstovas Rytas Stalnionis aiškino, kad statybų baigtumas, registruojamas Registrų centre, ir turto vertinimas – du skirtingi dalykai. Anot R.Stalnionio, Registrų centre registruojamas statytojo darbo rezultatas: praktikoje 80 proc. statybos darbų baigtumas reiškia, kad būstas yra pastatytas ir jį galima parduoti (po šio fakto registravimo sudaroma notarinė pirkimo–pardavimo sutartis) ir pradėti įrengti.
„Turto vertinimo metu yra vertinamas būsto įrengimas. Įrengimo procentinė išraiška tokiame būste yra 0 proc. Štai kodėl skaičiai nesutampa – vertinami skirtingi dalykai“, – „Lietuvos rytui“ komentavo R.Stalnionis.
Pasakius kitaip, pirmasis yra pastato tinkamumo eksploatuoti rodiklis, nustatomas akredituoto matininko, antrasis matas yra skirtas įvertinti turto likvidumą atliktų darbų apimties, naudotų medžiagų kokybės atžvilgiu ir pan.
Pasak R.Stalnionio, už statybų baigtumą yra atsakingas pastato statytojas. Šiame etape vertinama ne tik pastato konstrukcija, bet ir komunikacijos, tinklai, aplinka, infrastruktūra. Vertinant turtą vertinama, kiek konkretus būstas konkrečiu metu atitinka visiškai įrengto būsto lygį, kokia jo vertė. „Už būsto įrengimą, kai perkama ne su pilna apdaila, atsakingas pirkėjas. Šioje vietoje lemia ir interjero medžiagų kokybė,grindų dangos, santechnika ir pan., pasirinkti sprendiniai, įrenginiai“, – aiškino „Citus“ atstovas.
„Swedbank“ atstovas Saulius Abraškevičius komentavo, kad turto faktinio baigtumo įregistravimas NT registre neturi sąsajų su išmokamos kredito sumos dydžiu. Vadovaujantis atsakingojo skolinimo principais, skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo NT rinkos vertės arba kainos santykiu. Atsakingojo skolinimo nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo NT vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc.
Kredito davėjas turi teisę nustatyti ir mažesnį NT vertės santykį, tačiau jis visais atvejais apskaičiuojamas pagal formulę, kurioje įkeičiamo NT vertė apskaičiuojama pagal NT rinkos vertę arba NT pirkimo–pardavimo sutartyje nurodytą kainą, taikant tą, kuri yra mažesnė.
„Tokiu atveju, kai kredito suma naudojama ne tik NT įsigijimui, bet ir apdailos darbams finansuoti, išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, o ne daugiau kaip 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Čia taip pat svarbu, kad kredito gavėjas savo lėšomis finansuojamą darbų ir medžiagų kainos dalį būtų panaudojęs, – aiškino S.Abraškevičius. – Apdailai skirta banko paskolos suma gali siekti daugiausia 85 proc. nuo visos apdailos darbų sąmatoje nurodytos sumos. Čia taip pat galioja atsakingojo skolinimo nuostatai ir bent 15 proc. turi būti nuosavų lėšų“.
Bent fotografuokite
Todėl visiems, perkantiems būstą, „Lietuvos ryto“ kalbinti vertintojai siūlo netaupyti ir prieš sudarant sutartį, pasisamdyti turto vertintoją. Tąsyk būtų užfiksuota, kokios būklės namus perkate, o bankui galėtumėte įrodyti, kad investavote lėšų būsto būklei pagerinti – vertinimas akivaizdžiai atvaizduotų pokytį. Perkant būstą paties kliento darytos fotografijos irgi gali būti bankui pateikiamos kaip įrodymas, kad buvusios plikos plytos dabar jau glaistytos.
Galima padaryti ir retrospektyvinį vertinimą, kai pats klientas aprašo, kokį turtą jis pirko ir kas tiksliai buvo padaryta. Taip žmogus įrodytų, kad jis pirko būstą su mažesniu baigtumu.
Be to, kartais gali pakakti vertintojui parodyti kadastrinę bylą. Tai galėtų būti savotiškas patarimas, kaip elgtis, kiek pinigų reikėtų skolintis būstui įrengti.
„Bet bendrai paėmus šioje situacijoje kaltų nėra. Kalčiausias lyg ir būtų matininkas, bet jis elgiasi taip, kaip jam leido įstatymai“, – kalbėjo NT vertintojas.
„Drąsiai galima teigti, kad asmuo, įsigydamas nekilnojamąjį daiktą, neturėtų aklai pasitikėti pardavėjo nurodoma informacija apie parduodamą daiktą ir pats turėtų pasidomėti perkamu nekilnojamuoju daiktu“, – komentavo „Jurex“ verslo ginčų advokatų kontoros asocijuotasis partneris, advokatas Artūras Vaišvila.
Civilinis kodeksas sako, kad jeigu pagal nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės daiktą, pirkėjas teisę reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina, arba kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti, arba reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas.
„Taigi, nors atrodytų, kad pirkėjo interesai yra užtikrinti, tačiau aukščiau minėtų pirkėjo teisių įgyvendinimas yra labai sunkus, ilgas, komplikuotas ir gali užtrukti iki kelių metų. O tam tikrais atvejais gali būti ir nesėkmingas, jei paaiškėtų, kad jau pirkimo metu pirkėjas neįvertino jam pateiktos informacijos. Todėl pats pirkėjas turėtų imtis bent minimalių veiksmų, kad apsaugotų savo interesus įsigyjant pageidaujamą nekilnojamąjį daiktą“, – „Lietuvos rytui“ sakė advokatas.
A.Vaišvila pabrėžė, kad kredito įstaigos remiasi tik joms prieinama informacija ir joms pateikiamuose dokumentuose nurodyta informacija. Todėl pirkėjui reikia:
patikrinti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintų, jog daiktas nuosavybės teise priklauso perleidėjui;
labai įdėmiai pažiūrėti tiek nuosavybės dokumentus, tiek Kadastro duomenų bylą, kad pasitikrintų, ar faktinis nekilnojamojo daikto planas atitinka įregistruotą planą, ar faktinis baigtumas atitinka deklaruojamą ir ar nėra kitų pirkėjo teises neatitinkančių faktų. Tai yra, ar faktas atitinka įregistruotus duomenis. Jei ne, netikėkite pardavėjo žodžiu, kad tai nieko nereiškia arba kad jis ketina tai sutvarkyti ateityje. Tai labai svarbu, nes, pvz. pirkdamas ne 100 proc. baigtumo daiktą, pirkėjas privalės jį įrengti pats. O tai reiškia, kad nuo faktinio baigtumo priklausys pirkėjo finansinė našta. Be to, jei pirkėjas ketins imti paskolą būstui įrengti, o faktinis baigtumas neatitiks deklaruojamo, tikėtina, kad pirkėjas iš banko galės gauti mažesnę kredito sumą. Dėl to pirkėjas negalės kaltinti nei notaro, nei kredito įstaigos, kadangi fakto atitikimo deklaruojamiems duomenims nei notaras, nei kredito įstaigos netikrina;
daikto nuosavybės dokumentuose pasitikrinti nurodomą daikto paskirtį – gyvenamosios, poilsio ar komercinės paskirties. Nuo šios paskirties labai priklauso ne tik techniniai reikalavimai pačiai patalpai (garso pralaidumas, šviesos ir t.t.), bet ir komercinės sąlygos (kredito gavimo sąlygos, valstybei mokamų mokesčių dydis);
pasitikrinti, ar nekilnojamojo daikto faktinė būklė (išplanavimas, plotai, kitos sąlygos) ir dokumentuose nurodyti duomenys atitinka statinio projektą. Reikia pasitikrinti, ar patalpų žymėjimas atitinka tą daiktą, kurį pirkėjas ketina įsigyti, ar jis tame pačiame pardavėjo nurodytame aukšte, ar jis yra tas, kurį pardavėjas aprodė, galiausia, ar daiktas yra pirkėjo pageidaujamoje vietoje;
pasitikrinti žemės sklypo dokumentus, kad įsitikintumėte, jog žemės sklypo klausimas atitinka pirkėjui deklaruotus faktus. Šiuo atveju labai svarbu, ar žemės sklypas, ant kurio yra perkamas daiktas, ar kuriame yra perkamas daiktas, priklauso pardavėjui nuosavybės teise ar nuomos teise, ar išspręstas klausimas dėl žemės naudojimosi ir t.t.;
įsitikinti, ar daikto pardavėjas ir sąskaitos, į kurią turi būti pervesti pinigai, savininkas sutampa.
Nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi būti įformintas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo–perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu. Todėl labai svarbu pirkėjui nekilojamąjį daiktą perimti faktiškai, apžiūrint jį vietoje ir patikrinant faktinę daikto būklę bei jo atitikimą deklaruotai ir dokumentuose nurodytai. Galima net fiksuoti foto nuotraukomis ar video įrašais. Pirkėjas turi suprasti, kad, jeigu ko kita nenumato įstatymai ar sutartis, pardavėjo prievolė perduoti nekilnojamąjį daiktą laikoma įvykdyta nuo daikto perdavimo pirkėjui ir atitinkamo dokumento apie jo perdavimą pasirašymo.
Tačiau net jeigu po sutarties pasirašymo ir daikto perdavimo pirkėjui paaiškėtų, kad daiktas neatitinka sutarties sąlygų, tai pirkėjas turi teisę ginti savo teises ir interesus.
