Priekaištų sulaukė ir Vilniaus savivaldybė, verslininkų teigimu, vilkinanti statybų leidimų išdavimus.
NŽT ginasi – jie rūpinasi valstybės interesais. Sostinės savivaldybė kaltinimus taip pat atmeta – praėjusių metų pabaigoje ji buvo tiesiog užversta prašymų išduoti statybų leidimus.
Įstatymai – nebūtinai palankūs verslui
NŽT vadovas Laimonas Čiakas portalui lrytas.lt komentavo, jog jo vadovaujama įstaiga kaltinimų sulaukia ne pirmąsyk, ir vis iš tam tikros grupės asmenų. O dėl projektų strigimo kaltinti reikėtų visai ne jo vadovaujamą įstaigą, bet teisės aktus.
„Buvo laikas, kuomet valstybėje trūko šeimininkiško požiūrio. Nutikdavo taip, jog plėtotojai įsigydavo menkaverčius statinius, su jais būdavo sudaroma sklypo nuomos sutartis lengvatinėmis sąlygomis tų statinių eksploatacijai. Nuomos mokestis būdavo netgi dešimt kartų mažesnis nei reali kaina.
Tuomet verslininkai įsivaizduodavo įsigiję ne tik statinius, bet ir valstybinę žemę, kurioje tie statiniai yra. Iškildavo daugiabučiai namai, butai parduoti, valstybine žeme buvo pasinaudota, verslas gavo naudą ir išėjo. Klausimas – kokia iš to nauda valstybei? Ilgą laiką į tokias situacijas žiūrėta aplaidžiai ar atlaidžiai.
Vėliau pradėta vertinti atidžiau. Juk nuoma lengvatinėmis sąlygomis sudaroma konkrečiam statiniui eksploatuoti. Jei vienas statinys virsta kitu, kyla klausimas, kaip čia taip yra?“ – svarstė L. Čiakas.
Pašnekovo žodžiais, miestų bendruosiuose planuose numatyta, kokia veikla išnuomotame sklype galima, ji jame ir turėtų būti vykdoma. Verslininkai sako – norime daryti ką kitą. Bet tuomet ir nuomos sąlygos turėtų būti kitokios. NT plėtotojai turėtų mokėti realią nuomos kainą, kitaip valstybė neleidžia šeimininkuti kaip panorėjus.
„Yra situacijų, kuomet bendrasis planas veiklos, kuri sklype buvo vykdoma, nebenumato, tuomet jokių problemų statyti naują pastatą nelieka. NŽT tokiu atveju pretenzijų neturi.
Tačiau yra atvejų, kuomet buvo įsigyti pastatai, nugriauti, išregistruoti Registrų centre, mes, vykdydami valstybinės žemės naudojimo kontrolę, užfiksavome tokią situaciją ir iškėlėme klausimą, kodėl išnuomota valstybinė žemė, kurioje nieko nėra.
NŽT nėra suagresyvėjusi, tiesiog vykdome mums patikėtą funkciją – sprendžiame verslo plėtros ir viešojo intereso gynimo klausimus. Valstybinė žemė – visų šalies piliečių, ji turi tarnauti ne siaurai interesų grupei, o visiems. Kad teisės aktai netobuli, taip, tai tiesa, todėl bandama ieškoti išeičių“, – dėstė pašnekovas.
Pataisos – įsisenėjusioms problemoms spręsti
NŽT vadovas omenyje turi Žemės įstatymo 9 straipsnio pakeitimą, kuomet plėtotojas, valstybei sumokėjęs tam tikrą mokestį, dėl kurio dydžio diskutuojama, galėtų statyti, ką panorėjęs, tiksliau tai, ką numato teritorijų planavimo dokumentai.
„Mes turime teisminių ginčų, siūlome verslui įsigyti valstybinę žemę, atlikus jos individualų vertinimą. Vieni sutinka, kiti nenori tokiu būdu spręsti problemų. Tais atvejais, kuomet skypas išnuomotas lengvatinėmis sąlygomis, o jame nieko nėra, kažkas juk turi paklausti, kodėl jame nėra statinio.
Niekas nedraustų statyti to, kam sklypas buvo išnuomotas. Aišku, gyvenimas keičiasi, galbūt esamo statinio tikrai nebereikia, galbūt reikia kito.
Bet nustatykime aiškų teisinį reglamentavimą, ir panašios situacijos išsispręs, – neabejoja pašnekovas. – Jei norite kažką keisti, nesinaudokite valstybine žeme už dyką, nes jums tas duoda naudą. Jei jums duoda naudą, ir valstybė turi ją gauti. Už tai, kad verslas naudojasi valstybine žeme, kurdami pelną, privalo susimokėti valstybei.“
Butai paveikslėliuose – nebe baubas
Bendrovės „Eika“ vadovas Domas Dargis, komentuodamas butų trūkumo sostinėje situaciją, prognozavo, jog pirmą šių metų ketvirtį gali būti nupirkta iki 2 tūkst. butų.
Pastatyta bent kol kas – maždaug 500. Vadinasi, jei rinktųsi įsigyti butą tik pastatytame daugiabutyje, tą galėtų padaryti kas trečias arba kas ketvirtas pirkėjas. Visi kiti pirktų nebaigtuose statyti daugiabučiuse, kai kuriais atvejais – ir iš brėžinių. Tas, patikino pašnekovas, tikrai vyksta, dar nė nepradėjus statybų butai jau nuperkami.
„Rinkoje – naujas fenomenas, to senokai nebuvo, išskyrus išskirtinius projektus. Butų pirkimas iš brėžinių – rodiklis, kad pasiūlos trūksta. Jei jos tikrai užtektų, nereikėtų dveji metai iki įsikraustant į butą pasirašinėti preliminariosios sutarties“, – kalbėjo D.Dargis.
Pastatyti butai sudaro maždaug 20 proc. viso bendrovės portfelio, visa kita – statoma arba brėžiniuose. Pasirodo, lietuviai nepastatytus butus renkasi netgi aktyviau nei tuos, kurie jau užbaigti.
„Mielai pagreitintume statybas, juk galima dirbti naktimis, savaitgaliais, bet tai labai brangina projektą. Nieko nestabdome, bandome kiek įmanoma greitai projektuoti, deja, pastebime, kad projektavmo, projektų derinimo procesas ilgėja.
Su Vilniaus miesto savivaldybe ilgiau užtrunkama besiderant dėl sąlygų, investicijų į viešąją infrastruktūrą. Nedėkingas laikotarpis, nes projekto reikia dabar, greičiau, o projektavimas, leidimo gavimas užtrunka ilgiau. Tas tikrai negelbėja ir nepadeda atsirasti pakankamai pasiūlai rinkoje“, – apgailestavo bendrovės vadovas.
Paklaustas apie patirtį su NŽT, D. Dargis pasakojo, jog įmonė su NŽT ginčų nėra turėjusi.
„Mes stengiamės sekti situaciją, kaip NŽT elgiasi kituose projektuose, sklypuose. Bandome suvokti logiką, kuria vadovaudamiesi investuojame į sklypus, nuomojamus iš valsybės. Bet kokiu atveju rizika didžiulė, nes ta logika ne visur vienoda.
Pastebime, kad skirtingose savivaldybėse NŽT politika skiriasi, kas neramina. Jeigu mes atsisakytume investicjų į sklypus, nuomojamus iš valstybės, dar kone 70 proc. sumažėtų butų pasiūla Vilniuje.
Tokia situacija nepavydėtina, nes, viena vertus, tie sklypai patraukliose vietose, jie yra vertingi, kita vertus, kol negauni statybos leidimo, net ir gavęs jį, negali ramiai miegoti, kad tikrai viskas bus gerai. Tas mums nepalanku, tikėjomės, kad tokia situacija bus išspręsta įstatymu. Turėtų būti susitarta dėl valstybinės žemės nuomos plėtojimo“, – kalbėjo pašnekovas.
D. Dargio nuomone, Vilniaus savivaldybės išskirtos prioritetinės ir neprioritetinės zonos bei paskelbti tarifai, kiek vystytojai turės investuoti į infrastruktūrą, padės aiškiau suprasti, kokią kryptį miestas mato, kokias teritorijas ketina vystyti. Naujasis bendrasis planas taip pat leis vystyti sklypus, kurie anksčiau buvo pritaikyti rekreacijai.
„Miestas nusprendė, kad reikia turėti pakankamai teritorijų plėtojimui, svarbu leisti miestui augti. Tas sveikintina, kol neišspręsta valstybinės žemės plėtra.
Šiaurinės, Mykolo Lietuvio gatvių atsiradimas taip pat prisidėtų prie naujų teritorijų plėtojimo. Atsiradus patogiam privažiavimui, viešajam transportui, atsirastų ir daugiau patrauklių teritojų mieste“, – įsitikinęs pašnekovas.
Anot D.Dargo, metų pradžioje pasikeitę energinio naudingumo reikalavimai reikšmingos įtakos kainoms nepadarys – priešingai nei infrastruktūros mokestis, nes numatytas mažiausias tarifas – 30 eurų už kv. m, maksimalus – 50 eurų už kv. m, arba keliskart daugiau nei anksčiau investuodavo plėtotojai. Taip pat – žemės sklypų pabrangimas. Pastaruoju metu sklypų kainos kyla itin sparčiai.
Pristigo rankų
Vilniaus miesto savivaldybės Vyriausiojo miesto architekto skyriaus specialistai portalui lrytas.lt atsiųstame komentare teigė, jog projektų derinimas stringa, nes prašymų skaičius, lyginant su 2018 metais, išaugęs 2 arba net 4 kartus, o darbuotojų skaičius toks pat. Natūralu, jog esant tokiai situacijai darbuotojai fiziškai nespėja susitvarkyti su išaugusiu krūviu.
Pastarąjį pusmetį siekiama kiek įmanoma geresnių projektų sprendinių, todėl tai taip pat prisideda prie projektų „strigimo“ savivaldybėje, nes sprendiniai peržiūrimi ir dėl jų diskutuojama kompleksiškai, su skirtingų sričių specialistais.
Savivaldybė, prireikus planuoti valstybinėje žemėje, problemų su NŽT teigia taip pat neišvengianti. Valstybinės žemės patikėtinis yra NŽT, todėl kiekvieną kartą reikia gauti jų sutikimą. NŽT, priešingai nei savivaldybės, nevaldo, nekuria aukštesnio lygmens teritorijų planavimo dokumentų, plėtros programų, neturi tam jokių kompetencijų, todėl negali tinkamai įvertinti planavimo dokumentų sprendinių miestuose.
Dabar dažnu atveju susisiekimo ar inžinierinės infrastruktūros bei visuomeninių objektų įgyvendinimas tampa neįmanomas, nes savivaldybė ilgai užtrunka gaudama arba iš viso negauna NŽT leidimų vystyti infrastruktūrą valstybinėje žemėje.
Didžiausia vystytojų problema, kuomet nuomos teise turimuose sklypuose nori vystyti konversijos projektus. Pagal galiojančius teisės aktus žemės sklypas nuomojamas tik esamiems statiniams eksploatuoti, o nauja statyba negalima. Atsirado grėsmė prarasti žemės sklypus, nes įgyvendinant statybos projektus ir nugriovus pramoninius statinius nuomojamose sklypuose, NŽT siekia nutraukti nuomos sutartis, mat sklypas tampa neužstatytas statiniais. Prasideda teisminiai procesai, kas sustabdo visas investicijas ne vieneriems metams.
Tokia tvarka žlugdo miesto konversiją, nes niekas nebenori iškelti seno serviso, pavyzdžiui, iš Naujamiesčio ir jo vietoje pastatyti daugiabutį ar biurų pastatą.
Gąsdinimai – pernelyg ankstyvi
Bendrovės „Newsec“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovas Baltijos regione Mindaugas Kulbokas teigė pastebintis tendenciją, kad NŽT nuosekliai laikosi žemės nuomos susitarimuose įtvirtintų sąlygų ir esant poreikiui keisti iš valstybės nuomojamo žemės sklypo panaudojimo pobūdį eina į diskusiją dėl žemės sklypo reglamentų.
„Kartais tai – labai biurokratinis procesas, ne visada plėtotojo įsivaizdavimas dėl galimo sklypo konvertavimo sutampa su NŽT pozicija. NŽT atstovauja valstybės interesams, o tai reiškia – visų mūsų, todėl ir gimsta ginčai su perdėtus lūkesčius turinčiais vystytojais. Ko gero, kiekvienas atvejis yra unikalus ir derėtų nagrinėti juos visus atskirai bei stengtis neabsoliutinti susidariusios situacijos.
Suprantu ir plėtotojus, kurie mato miesto bendrojo plano sprendinius ir sako, kad konkrečioje vietoje galima plėtoti kitokio pobūdžio projektus. Kol kas ne iki galo aiški valstybės pozicija: ar valstybė ir toliau nori disponuoti žeme, kaip turtu, bei žemės sklypus nuomoti ilgalaike sutartimi, ar nori parduoti žemės sklypus, skirtus plėtojimui, tuomet vystytojas išpirkęs turtą iš valstybės turėtų laisvę plėtrai, pagal miesto bendruosius planus“, – replikavo pašnekovas.
M.Kulboko žodžiais, pastaruoju metu vis iškyla juodųjų scenarijų kūrėjų pasisakymų, kurie išvadas, jog pristigsime butų, padaro iš vieno aktyvesnio periodo (apeliuodami į sausio mėn. pardavimus pirminėje rinkoje Vilniuje).
Tikrai sunkiai įsivaizduojama situacija, kad pritrūks butų, juolab nesant pakankamai pasiūlai pirkėjai linkę laukti tinkamo momento turtui įsigyti. Tokie gąsdinimai dėl butų trūkumo, eksperto žodžiais, perdėti.
Lietuvos banko atstovai neoficialiuose interviu buvo prakalbę apie galimus ribojimus dėl besiformuojančio NT burbulo, tačiau jau kitą dieną oficialiai paneigė, kad šiuo metu tokie galimi ribojimai svarstomi, nes daryti išvadas iš gana trumpo periodo yra neprofesionalu.
„Stebėti rinkoje vykstančius procesus būtina, o tokie ankstyvi pareiškimai tik dar labiau gali kaitinti norą pirkti, nes paskui reikės didesnio įnašo, taigi, perkame kuo greičiau. Centrinis bankas gali naudoti daug priemonių rinkos dalyvių apetitų reguliavimui, veikti tiesiogiai ir netiesiogiai rinkoje, bet svarbiausia – remtis patikrinta ir patikima informacija bei ilgalaike procesų stebėsena“, – reziumavo pašnekovas.
Norinčiųjų skolintis nemažėja
Banko „Swedbank“ atstovas Saulius Abraškevičius komentavo, jog kalbant apie būsto paskolų paraiškų skaičių, praėjusiais metais per mėnesį bankas vidutiniškai gaudavo maždaug 5500 paraiškų. Palyginimui, šių metų sausio mėnesį jų gauta apie 6400, tai yra, 16 proc. daugiau.
„Praėjusius metus vertinant detaliau, visgi reikia pasakyti, kad buvo mėnesių, kai būsto paraiškų skaičius siekdavo ir 6500, todėl teigti, kad sausio mėnesį klientų elgesys itin pasikeitė, negalime. Bankas nėra įgyvendinęs papildomų reikalavimų dėl papildomų dokumentų pateikimo. Kaip ir iki šiol, kiekviena situacija yra vertinama individualiai.
Tam, kad sprendimo priėmimas vyktų kuo sklandžiau ir greičiau, klientams rekomenduojame iš anksto susipažinti su reikalaujamų dokumentų sąrašu ir juos pasiruošti prieš paraiškos pildymą.
Sprendimas dažniausiai užtrunka būtent tuomet, kai klientai vėluoja pateikti būtinus dokumentus – neretai klientai juos pradeda ruošti tik po paraiškos pildymo, pavyzdžiui, pajamų deklaracijas, jei pajamos gaunamos pagal verslo liudijimą“, – paaiškino banko atstovas.
