Tokių pokyčių tikslas – apsaugoti pirkėjus nuo situacijų, kuomet NT plėtotojai bankrutuoja neužbaigę statybų – sveikintinas, tik kodėl 100 proc. baigtumo reikalavimas galios daugiabučių, bet ne individualiųjų namų ar kotedžų statytojams – atsakymo NT plėtotojai teigia iki šiol nerandantys.
Pirko nebaigtame statyti name
Vilnietė Rūta dviejų kambarių butą viename sostinės mikrorajonų rinkosi iš brėžinio: pasirašant preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį buvo nurodyta, kad sutartis pas notarą bus pasirašyta, kai butas bus užregistruotas kaip užbaigtas 85 proc.
Butą moteris sėkmingai įsigijo, per kelis mėnesius įsirengė, tuomet NT plėtotojas ėmėsi rūpintis statybų užbaigimu: nuolat informuoja gyventojus, kokia eiga ir kaip sekasi, tačiau kol kas 100 proc. daugiabučio namo baigtumas dar neįregistruotas, tiesa, sutartas laikotarpis – metai – taip pat dar nesibaigė.
Tik tuomet, kai namas bus oficialiai baigtas 100 proc. butus įsigiję gyventojai atnaujins kadastrinių matavimų bylą ir kreipsis į Registrų centrą.
Kitąmet viskas bus kitaip: gyventojai galės įsigyti butus tik 100 proc. užbaigtame daugiabutyje, tiesa, aiškėja, naujieji reikalavimai galios ne visam NT – individualieji namai galės būti parduodami taip pat kaip iki šiol.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius neslėpė: NT plėtotojams iki šiol neaišku, kaip naujuosius reikalavimus reikės taikyti praktikoje. „Pakeitimai įsigalios kitąmet, bet vis dar neaišku, kurioms sutartims: naujoms ar jau pasirašytoms preliminariosioms sutartims, jie galios. Laukiame iš ministerijos informacijos ir patikslinimų“, – kalbėjo M. Statulevičius.
Pašnekovas pripažino: pradžioje nebuvo aišku, ar naujieji reikalavimai galios daugiabučiams, ar ir individualiesiems namams, taigi, žinia, kad individualieji namai galės būti parduodami kaip iki šiol jį nustebino. Mat deklaruojamas pokyčių tikslas – apsaugoti pirkėjus. Šie gali pirkti butą, kotedžą, vienbutį namą, butą dvibučiame name – bankrutuoti taip pat gali tiek individualiojo, tiek kotedžo ar daugiabučio statytojas.
Daugiabučio statytojo bankrotas išsyk paliečia šimtus žmonių, bet rizika neužbaigti projekto, pašnekovo manymu, daug didesnė nedidelių projektų plėtotojams.
Daugiabučius dažniausiai stato patyrę NT plėtotojai, pasirūpinę draudimu, užsitikrinę garantijas, subūrę komandas, taigi, toks skirstymas, M. Statulevičiaus akimis, nesuprantamas. Ten, kur rizikingiau, leidžiama dirbti, kitur – apribojama. Juolab lyginant statančiuosius individualiuosius namus, kotedžus ir daugiabučius, anot pašnekovo, sunku atsakyti, kurių yra daugiau.
Pašnekovas mano, kad būdų apeiti statybų ūkio draudimus, o būtent jie turėtų sumažinti rizikas statant individualiuosius namus, jei tik įmonė norės tą padaryti, tikrai yra. Pavyzdžiui, fizinis asmuo galės būti registruojamas kaip statytojas, paskui pakeičiamas ir pan.
„Galbūt, gerai, kad imamasi pokyčių, teisinio aiškumo ginant pirkėją reikia, bet ta sistema nėra visiškai gera. Mūsų teisinė bazė dar leidžia įvairius viražus. Pažiūrėkime, kaip tai veiks realybėje. Žmonėms kartais keista, kas tas statytojas, kodėl nurodytas fizinis asmuo, nors stato įmonė, tikėtina, kils įvairių klausimų dėl formalumų“, – svarstė pašnekovas.
Kol kas, M. Statulevičiaus žodžiais, neaišku, kiek naujų reikalavimų įgyvendinimas papildomai kainuos statytojui, kiek užtruks darbai. „Tikiuosi, nereikės kalbėti apie projektų brangimą, abiem pusėms pavyks susitarti: NT plėtotojams pasiūlius tam tikras išeitis, pavyzdžiui, draudimus, garantijas, depozitus, kuriuos nesėkmės atveju galėtų pirkėjai naudoti ir užbaigti projektą“, – apibendrino pašnekovas.
Paaiškino, kokia iš tiesų situacija
Seimo aplinkos apsaugos komiteto pirmininkė Aistė Gedvilienė atkreipė dėmesį, kad 100 proc. pastato baigtumo reikalavimas įsigalios nuo 2024 m. sausio 1 d. ir galios trijų ir daugiau butų statiniams. Šiuo pakeitimu norima apsaugoti pirkėjus nuo situacijų, kuomet vystytojai pardavę gyvenamasias patalpas 85 proc. baigtumo pastatuose bankrutuoja ar dėl kitokių priežasčių neįvykdo įsipareigojimų, kurie buvo numatyti projekte.
Šiuo metu pirkimo-pardavimo sutartys gali būti sudarytos 85 proc. baigtumo statiniuose. Daugelis supranta, kad tai reiškia, jog vystytojas viską sutvarko, įrengia, pirkėjams telieka iki galo įsirengti butus, ir viskas.
Kitaip tariant, manoma, kad tie 15 proc. ir yra neįrengti butai. Tai, pašnekovės žodžiais, ne visai teisinga. Dažniausiai tie 15 proc. yra susiję su bendro naudojimo patalpomis ir aplinka.
Bene daugiausia diskusijų viešojoje erdvėje sulaukė pasklidusi informacija, kad 100 proc. baigtumas reiškia butuose sumontuotą kriauklę, unitazą, įsuktą lemputę.
„Kad būtų kuo mažiau interpretacijų, dalijuosi Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių 169 punktu, kuris nurodo: „Jeigu atliekant kadastro darbus nustatoma, kad pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą, pastato baigtumas yra 100 proc.“
Tai reiškia, kad pastatas turi būti visiškai pabaigtas taip, kaip yra numatyta pastato projekte. Norint gauti statybos leidimą, NT plėtotojas projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti kaip atrodys butas, t. y. kaip jis bus įrengtas. Tai sprendžia ir tuo rūpinasi butą įsigijęs asmuo. Tai, jog įstatymu įtvirtinama, kad pirkėjas turi gauti, kas numatyta projekte, yra papildoma vartotojo apsauga“, – ramino Seimo narė.
Tie, kas projektuoja, stato ir pardavinėja butus, anot A. Gedvilienės, puikiai žino ir STR, ir kitus poįstatyminius aktus, kur nėra prievolės butus įrengti, norint fiksuoti 100 proc. baigtumą. Būtina atvesti visas komunikacijas į visus butus, o kaip viduje susitvarkys pirkėjas – jo reikalas (nebent projekte buvo numatyta kitaip).
Daugelis vystytojų greičiausiai planuoja pinigų srautus būtent taip, kad, įregistravus 85 proc. baigtumą, pardavus butus, gauti finansai skiriami likusiems darbams, kuriais suinteresuota visa naujo namo bendruomenė, pabaigti. „Manau, kad būtent tai, kad apyvartinės lėšos ir pelnai atidedami tik visiškai įgyvendinus įsipareigojimus pagal projektą ir kelia vystytojams didžiausią galvos skausmą.
NT pardavėjas visada ras būdą kaip pasakyti, kad tuoj tuoj kainos kils. Tai yra tobulas kvietimas nedelsti ir pirkti jau dabar. Tad linkėjimas nepaslysti ant šio rinkodaros triuko“, – komentavo pašnekovė.
Namus statysime irgi kitaip
Nemažai klausimų kilo ir dėl to, kaip keisis reikalavimai statant individualiuosius namus, kurie skirti parduoti, o ne juose gyventi.
Kaip paaiškino A. Gedvilienė, galimybė statyti ūkio arba mišriu būdu paliekama paprastojo remonto atvejais (visiems statytojams visuose statiniuose), taip pat fiziniams asmenims, statantiems naują, rekonstruojantiems arba kapitaliai remontuojantiems individualų gyvenamąjį namą, kurio bendras plotas iki 300 kv. m, taip pat jo priklausinius ir nesudėtingus statinius.
Kitais atvejais asmenys turės arba samdyti rangovą, arba patys tapti rangovais ir vykdyti visas rangovo pareigas bei atitikti rangovams keliamus kvalifikacinius reikalavimus.
Individualiuosius gyvenamuosius pastatus statant ūkio būdu gali būti naudojama statytojo ir jo artimųjų darbo jėga, nesamdant kitų fizinių ar juridinių asmenų. Mišraus statybos būdo atveju (kai ūkio būdas derinamas su ranga), statytojas gali papildomai samdyti atskirus rangovus (tiek fizinius, tiek juridinius asmenis) atskiriems statybos darbams. Tiek rangos, tiek mišraus statybos būdo atveju, pasamdyti rangovai turi turėti atitinkamą veiklą vykdyti leidžiančius dokumentus, apskaityti savo pajamas, mokėti mokesčius.
Paklausta, kokių dar problemų mato statybų sektoriuje, A. Gedvilienė pabrėžė visuomet besistengianti atkreipti dėmesį į preliminariąsias sutartis. Tai sutartys, kuriomis būsimi pirkėjai įsipareigoja dalimi pinigų prisidėti prie projekto vystymo. Mainais už tai vystytojas įsipareigoja ateityje sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį už sutartą kainą.
„Labai svarbu, kad pirkėjai suprastų, jog preliminarioji sutartis neužtikrina jos įvykdymo, nes objekto, dėl kurio susitariama, dar nėra. Labai svarbu skaityti, kas smulkiai parašyta ir suprasti, kad pirkėjas tikrai yra silpnoji pusė, kad vystytojai gali nutraukti sutartis ir po metų kitų laukimo vartotojas gali likti „ant ledo“. Tokių atvejų pasitaiko ne vienas.
Rekonstrukcija taip pat keisis
Praėjusių metų pabaigoje rekonstrukcijos projektai taip pat sulaukė išskirtinio Seimo narių ir visuomenės dėmesio: svarstyta, ar nugriautas pastatas ir jo vietoje kylantis naujas – rekonstrukcija, o kada jau ne, kokių triukų imasi NT plėtotojai vienbučius prestižinėse vietose versdami daugiabučiais arba kaip šiltnamis gali tapti gyvenamuoju namu.
„Kalbant apie rekonstrukciją, noriu atkreipti dėmesį, kad būtinybė griežtinti reguliavimą atsirado dėl poros dalykų. Pirma, Specialiųjų tyrimų tarnyba ne kartą teikė pastabų dėl per daug supaprastinto reguliavimo ir daugybės atvejų, kurie nuskamba ne tik viešai, bet patenka ir į teisėsaugos akiratį. Antra, rekonstrukcija, kurios metu dušinės virsta apartamentais, šiltnamiai – namais, o vienbučiai – daugiabučiais iškreipia visą teritorijų planavimo ir statybos reguliavimo logiką. Todėl pokyčiai šioje srityje buvo jau seniai pribrendę.
Naujos redakcijos įstatymas aiškiai sako, kad jei rekonstruojant pastatą, jo tūris padidėja daugiau nei 100 proc. (t. y. daugiau nei du kartus), jam taikomi naujo statinio projektavimui ir statybai keliami reikalavimai.
Tai reiškia, kad norint pasikeisti stogą, įrengti langą ar pristatyti prieangį nereikės taikyti naujai statybai keliamų reikalavimų“, – paaiškino Seimo narė.
Pašnekovės akimis, privalu imtis ir dar daugiau pokyčių, visų pirma, kuo skubiau sustabdyti viešbučių, svečių ir jaunimo namų statybas, vienbučių virsmą daugiabučiais.
Ši problema ypač aktuali didmiesčiuose ir kurortuose. NT plėtotojai ieško galimybių, kaip pigiau ir su kuo mažesniais reikalavimais (automobilių stovėjimo vietų skaičius, vaikų žaidimo aikštelės, želdiniai) pastatyti daugiabučius. Žmonės susigundo mažesne tokių objektų kaina ir tik įsikėlę gyventi pamato, ką iš tikrųjų nusipirko. Dažnu atveju, tai net ne butai, o tik poilsio paskirties patalpos, kur trūksta stovėjimo vietų automobiliams, mažiau žalios erdvės, skirtingi mokesčiai – namai su daugybe trūkumų.
Norint suvaldyti šią problemą reikalingi pakeitimai poįstatyminiuose teisės aktuose. Tikimasi, kad kovo mėnesį siūlymai, kaip spręsti šią problemą, jau bus parengti.
Viską gali atlikti patys
Lietuvos statybininkų asociacijos (LSA) bendruomenė Seime patvirtintiems teisinio reguliavimo pokyčiams pritaria. Jei NT plėtotojas ir turėtų pasirūpinti butų apdaila, kaip diskutuota viešojoje erdvėje, didesnių problemų kilti neturėtų.
„Jau seniai galioja teisinė nuostata, kad su verslo liudijimu statybos apdailos darbus vykdyti draudžiama. Nors ši teisinio reguliavimo nuostata galioja, fiziniai asmenys naujos statybos butuose masiškai vykdo apdailos ir kitus darbus. Kyla klausimas: ar atestuotas statybų bendrovės, statančios daugiabučius, nėra pajėgios atlikti apdailos darbų? Akivaizdu, kad asociacijos nariai, kurie moka mokesčius ir dirba legaliai yra pajėgūs atlikti visus statybos darbus, tarp jų – ir apdailos darbus.
Viešai pasigirsta nuomonė, kad NT pirkėjo gali netenkina NT plėtotojo siūlomas apdailos lygis, norisi išskirtinumo. Tačiau mes sakome: atveskite rangovus, kurie norės atlikti buto apdailos darbus. Įforminkime subrangos sutartį, pasitvirtinkite apdailos darbų projektą, pildykite statybos darbų žurnalą, atlikite darbuotojų instruktavimo dėl darbų saugos procedūras, ir viskas bus legalu bei priimtina. Visos šios išvardytos procedūros iki naujo teisinio geruliavimo patvirtinimo realiai nebuvo daromos, todėl LSA pritaria teisinio reguliavimo pokyčiui.
Aplinkos ministerija ir Seimas siekia mažinti biurokratinę naštą ir ten, kur yra maža rizika pažeisti viešąjį interesą, statant individualiuosius namus, paliko daugiau laisvės“, – teigiama LSA komentare.
