Įgytas teises disponuoti turimu butu gyventojai greitai perprato ir jomis sėkmingai naudojasi. Tačiau prievolių susijusių su pastato priežiūra ir išlaikymu suvokimas sunkiai skinasi kelią. Viena iš priežasčių tokios situacijos, manyčiau, yra tai, kad nebuvo tiksliai apibrėžtas privatizuojamas objektas ir jo sąsajos su pastato pagrindinėmis konstrukcijomis, bendrosiomis inžinerinėmis sistemomis ir patalpomis.
Iki šiol dar pasitaiko atvejų kai žemesnių aukštų butų savininkai stebisi kodėl jiems, o ne tik viršutinio aukšto butų savininkams priskiriami mokesčiai už stogo remontą. Yra manančių, kad liftas priklauso namą administruojančiai įmonei ar savivaldybei.
Namo pagrindinių konstrukcijų (pamatų, sienų, tarpaukštinių perdenginių, stogo) bendrąją teisinę priklausomybę nesunku pagrįsti. Akivaizdu, kad be minėtų konstrukcijų negali būti pastato, atitinkamai ir buto, kaip pastato dalies. Pagal Statybos įstatymą pastatas tai statinys su stogu. Nuėmus stogą (ar pašalinus kitas pagrindines konstrukcijas), nebeliktu pastato esmės ir tokios situacijos pasekmes netruktu pajusti ne tik viršutinio aukšto, bet ir apatinių aukštų gyventojai. Dėl to negali kilti abejonių, kad stogo ir kitų pagrindinių namo konstrukcijų priežiūros ir išlaikymo išlaidas turi padengti visi namo butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Tam tikrų abejonių ir ginčų iki šiol kyla dėl kitų pastato dalių (balkonų, lodžijų) ir namo inžinerinių sistemų, dažniausiai liftų, teisinės priklausomybės ir jų išlaikymo išlaidų padengimo.
Butų be balkonų savininkai, manyčiau, pagrįstai kelia klausimą ar jie privalo apmokėti name esančių ir asmeniškai kitų butų savininkų naudojamų balkonų priežiūros ir atnaujinimo (remonto) išlaidas. Pagal klasikinę logiką atrodytų, kad neprivalėtų. Tačiau tikrovėje dažnai būna kitaip. Ši problema laiks nuo laiko pasvarstoma Seime, kitose valstybės institucijose, tačiau neapibrėžtumas šiame reikale išlieka iki šiol.
Butų be balkonų savininkų prievolė dengti jiems nepriklausančių balkonų išlaikymo išlaidas dažniausiai grindžiama Civilinio kodekso 4.82 straipsnio normomis, pagal kurias butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo pagrindinės konstrukcijos, bendrojo naudojimo patalpos, mechaninė, elektros ir kita įranga ir jie privalo proporcingai savo daliai, t. y. buto ar kitų patalpų naudingajam plotui, apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, neįvertinat kitų šio kodekso normų, kurios apibrėžia bendrąją nuosavybės teisės sąvoką ir butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą, kai bendrojo naudojimo objektas naudojamas tenkinti ne visų namo butų savininkų, o tik jų dalies poreikius.
Pagal bendrąją nuosavybės teisės sąvoką, apibrėžtą Civiliniame kodekse (4,37 straipsnis), nuosavybės teisė – tai teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų, kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti.
Buto be balkono savininkas suprantama negali ir neturi jokio intereso įgyti kitiems butų savininkams priklausančių balkonų valdymo ar naudojimo teisę ir atitinkamai prievolę dengti šių balkonų išlaikymo išlaidas. Visų savininkų bendras interesas ir prievolės susijusios su balkonų laikančiųjų konstrukcijų priežiūra ir remontu gali atsirasti kai balkono (lodžijos) laikančioji konstrukcija sutapdinta (monolitiškai sujungta) su tarpaukštinio perdenginio plokšte (priskirtina namo laikančiajai konstrukcijai), tačiau tik tuo atveju, kai jos deformacija ir remonto būtinumas atsiranda dėl priežasčių nesusijusiu su balkono naudojimu. Bendras interesas ir prievolės atsiranda ir tuomet kai balkono laikančioji konstrukcija ir/ar aptvaras sutapdinti su namo fasado dekoro elementais. Su pastaraisiais atvejais susijusios išlaidos turėtu būti paskirstomos proporcingai butų ir kitų patalpų savininkų daliai bendrojoje nuosavybėje, į palyginamuosius naudinguosius plotus įskaitant ir balkonų plotus. Visais kitais atvejais balkonų priežiūros ir remonto išlaidas turi apmokėti balkonus turinčių butų ir kitų patalpų savininkai.
Pažymėtina, kad pagal ES šalių (Prancūzijos, Vokietijos, Lenkijos) pastatų bendrosios nuosavybės teisę – bendrosios nuosavybės objektais laikomos pastatų ir žemės sklypų dalys, kuriomis naudojasi visi bendrasavininkai. Bendrosiomis dalimis laikoma žemė, prieigos keliai, pastatų pamatai, sienos, stogas, bendrosios įrangos dalys, bendrųjų paslaugų patalpos, koridoriai. Pastatų dalys priskirtos naudoti išskirtinai konkrečiam bendrasavininkui yra privačios nuosavybės. Balkono remonto ir techninės priežiūros išlaidas dengia tik tas savininkas, kuris tuo balkonu naudojasi.
Kad įtvirtinti mūsų šalies teisinėje praktikoje teisingą daugiabučių namų balkonų priežiūros ir remonto išlaidų paskirstymą, svarbus yra butų ir kitų patalpų savininkų ir bendrojo naudojimo objektų valdytojų (bendrijų, administratorių) dalykinis pasiruošimas ir gera valia, taip pat kai kurių teisės aktų korekcija.
Balkonų, kaip pastato fasado elemento, savininkai turi jausti didesnę atsakomybę už jų priežiūrą ir savalaikį remontą. Pagal Statybos įstatymą (47 straipsnis) statinio naudotojas, šiuo atvejų balkono savininkas, privalo naudoti jį pagal paskirtį, laikytis normatyviniuose ir saugos dokumentuose nustatytų statinio naudojimo ir priežiūros reikalavimų, suremontuoti statinį, jei tolesnis jo naudojimas kelia pavojų žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai. Balkonų, kaip pastato dalies, techninė kontrolė priskiriama pastato techniniam prižiūrėtojui.
Už paminėtų reikalavimų nesilaikymą gali būti taikomos administracinės nuobaudos. Taigi Statybos įstatymas aiškiai apibrėžia balkonų savininkų ir namo techninio prižiūrėtojo atsakomybės ribas. Iš to sektų logiškas išlaidų susijusiu su balkonų priežiūra ir remontų paskirstymas daugiabučiame name. Už balkonų remontą turėtų apmokėti butų su balkonais savininkai, o už pastato techninę priežiūrą, įskaitant balkonų būklės kontrolę, – visi namo savininkai proporcingai daliai bendrojoje nuosavybėje.
Siekiant pastatų priežiūros teisinio reguliavimo harmonijos, aktuali Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo korekcija. Jame pateiktas detalus bendrojo naudojimo objektų apibrėžimas neatspindi pastatų konstrukcijos ir jų inžinerinių sistemų įvairovės. Prie pastato bendrųjų konstrukcijų apriori priskiriamos balkonų laikančios konstrukcijos ir aptvarai, kai realybėje gali būti ir dažnai yra kitaip. Tikslingiau būtų šioje sąvokoje apsiriboti nuorodą į bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuris sudaromas pagal aplinkos ministro tvirtinamą forma ir derinamas su butų ir kitų patalpų savininkais. Tokia Bendrijų įstatymo korekcija leistų lanksčiau formuoti bendrojo naudojimo objektų sampratą, atsižvelgus į pastatų įvairovę ir jų priežiūros praktikoje iškylančius klausimus. Be to, pastato pagrindinių konstrukcijų ir jų inžinerinių sistemų apibrėžtis yra ne Bendrijų, o Statybos įstatymo ir jį lydinčių reglamentų dalykas.
Pagrindinis diskusinis klausimas dėl liftų, kuris tęsiasi jau keliolika metų, yra ar liftai bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams ar tik jų daliai, t.y. tiems, kurių butai ar kitos paskirties patalpos funkcionaliai susiję su liftu. Pagal ilgametę liftų įrengimo ir naudojimo praktiką, kuri susiklostė per keletą dešimtmečių, liftai daugiabučiuose namuose buvo įrengiami nustatant galimybę jais naudotis virš antrojo aukšto esančių butų gyventojams. Dėl to nuo lifto mokesčio buvo atleidžiami 1 ir 2 aukštų gyventojai.
Prasidėjus senų liftų atnaujinimo ir keitimo procesui daugiabučių namų valdytojai (administratoriai), pasiremdami Civilinio kodekso nuostata (4.82 straipsnio 3 dalis), kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, pradėjo reikalauti, kad lifto priežiūros ir atnaujinimo išlaidas apmokėtų visi namo butų ir kitų patalpų savininkai. Dėl to, iškilo, manyčiau pagrįstas, minėtų aukštų butų savininkų nepasitenkinimas dėl jų teisėtų lūkesčių nepaisymo. Daugelį dešimtmečių jie gyveno neturėdami ryšio su liftu ir atitinkamai nemokėdami jokių su juo susijusių mokesčių, nepasikeitus ryšio su liftu aplinkybėms staiga atsirado mokestis už liftą, t.y. daiktą, kurio jie realiai neturėjo ir neturi.
Manau, kad įstatymas ir teisingumas yra jų pusėje. Sistemiškai pasigilinus į nuosavybės teisės reglamentavimą pateiktą Civiliniame kodekse ir įvertinus jame apibrėžtą ir šiame straipsnyje aukščiau minėtą nuosavybės teisės sąvoką, kad nuosavybės teisė – tai teisė savo nuožiūra naudoti nuosavybės teisės objektą, suprantama, kad ši teisė negali būti realizuota nesant galimybių (prieigos) naudoti atitinkamą objektą. Akivaizdu, kad pirmojo (pagal europietišką terminologiją nulinio) aukšto gyventojai patekdami į savo butus neturi jokių galimybių pasinaudoti liftu. Tą aplinkybę patvirtina ir lifto terminologinė sąvoka, kad liftas – tai šachtinio tipo keltuvas su kabina skirtas vertikaliam keleivių ir krovinių kėlimui.
Taigi pirmojo aukšto butų ar kitų patalpų savininkams negali būti butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teise priskirtas lifto bendrasavininko statusas ir atitinkamai prievolės susijusios su jo naudojimu, priežiūra, remontu ar atnaujinimu. Antrojo aukšto butų savininkai gali būti atleidžiami tik nuo mokesčio už lifto naudojimą ir priežiūrą, kai liftas įrengtas taip, kad šio aukšto jis neaptarnauja. Kadangi minėtas lifto naudojimo apribojimas nepanaikina galimybės atkurti šio aukšto ryšį su liftu, atitinkamai nepanaikina šio aukšto butų savininkų teisės juo naudotis ir prievolių susijusių su jo atnaujinimu ar remontu.
Atsižvelgus į Neįgaliųjų integracijos įstatymo nuostatas ir aplinkos visiems pritaikymo principus, rekomenduotina butų savininkams ir daugiabučių namų valdytojams inicijuoti liftų prieigų atstatymą (ar įrengimą) antruosiuose aukštuose, ypač kai juose atsiranda neįgaliųjų, senyvo amžiaus gyventojų, šeimų su mažais vaikais. Manau, kad tam pakaktų to aukšto butų savininkų daugumos pritarimo ir įsipareigojimo padengti su tuo susijusias išlaidas.
Šiame straipsnyje aptarti daugiabučių namų balkonų ir liftų priežiūros ir atnaujinimo išlaidų teisingesnio paskirstymo butų ir kitų patalpų savininkams klausimai būtų lengviau sprendžiami patikslinus Civilinio kodekso reglamentuojamas butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės normas, derinant jas su bendrąja (bazine) nuosavybės samprata, bei patikslinus Bendrijų įstatymą.
Tačiau straipsnyje aptarti klausimai gali būti sprendžiami galiojančių teisės normų rėmuose. Esant ne sąryšiui tarp atskirų teisės normų, pirmenybę teikiant toms normoms, kurios artimesnės teisingumo ir sąžiningumo principams. Galimus sprendimus derinant su butų ir kitų patalpų savininkais ir siekiant jų daugumos pritarimo.
