Palangos nekilnojamojo turto agentūra „Agrekas“ kurorte valdo 58 arų komercinės paskirties žemės lopinį.
Vanagupės kvartale daugiau negu kilometrą nuo Baltijos jūros nutolęs neužstatytas sklypas 2009 metais valstybės buvo įvertintas net 7 mln. 360 tūkst. litų – beveik trimis milijonais litų daugiau negu ankstesniais metais.
O pagal naują vertinimą žemės kaina šioje Palangos vietoje pasiekė daugiau nei 126 tūkst. litų už arą.
„Tai sužinojus mums akys ant kaktos iššoko – tokių žemės kainų nebuvo net šalia jūros esančiuose prestižiniuose kvartaluose.
Nekalbant jau apie tai, kad pačiame krizės įkarštyje žemės pardavimas buvo visiškai sustojęs“, – „Lietuvos rytui“ kalbėjo „Agreko“ akcininkas palangiškis Rimantas Jasiukėnas.
Skaičiai skyrėsi keletą kartų
2010 metais bendrovė sulaukė 36,8 tūkst. litų žemės mokesčio, kuris Palangoje siekia pusę procento sklypo vertės.
„Agrekas“ tą vertę nusprendė išsiaiškinti, ir korporacijos „Matininkai“ specialistai atliko individualų sklypo vertinimą. Jų atsakymas gerokai nustebino.
Išanalizavę visus tuo metu šioje masinio vertinimo zonoje buvusius žemės pardavimo sandorius ir sklypo ypatumus, profesionalūs turto vertintojai nustatė, kad 2010 metų pabaigoje „Agreko“ sklypo vertė siekė tik 1,280 mln. litų.
O valstybės įmonė Registrų centras tais pačiais metais šį sklypą buvo įvertinęs 5 mln. 281 tūkst. litų.
„Matininkų“ vertinimas smarkiai skyrėsi ir nuo 2011 metų sausį valstybės nustatytos mažesnės vidutinės rinkos vertės – 4 mln. 588 tūkst. litų.
Pasikvietė teismo ekspertę
Todėl „Agrekas“ kreipėsi į Registrų centrą prašydamas jo sklypui priskirti individualiu vertinimu nustatytą vertę.
Bet valstybės įmonė laikėsi savo pozicijos – esą keletą kartų didesnė vertė nustatyta teisingai ir be klaidų.
„Agrekas“ nieko nepešė ir Registrų centro sprendimą apskundęs Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT) –ji palangiškių skundo netenkino.
Vis dėlto verslininkai nenuleido rankų – žemės mokestį atsisakiusi mokėti Palangos įmonė teisybės ieškoti patraukė į teismus.
Į „Agreko“ argumentus įsiklausęs Vilniaus apygardos administracinis teismas 2011 metų lapkritį įpareigojo Nacionalinę žemės tarnybą patikslinti minėto sklypo vidutinę rinkos vertę.
NŽT ir Registrų centrui atsisakius tai daryti, po pusmečio teisėjų kolegija nusprendė skirti teismo ekspertizę sklypui įvertinti.
Priėmė priešingą sprendimą
Į Lietuvos teismų ekspertų sąrašą įtrauktos nekilnojamojo turto vertinimo ekspertės Larisos Choroševos atliktos konkretaus sklypo vertės ir panašių Palangoje parduotų sklypų sandorių analizės išvada nedaug skyrėsi nuo korporacijos „Matininkai“ nustatytos žemės vertės.
Paaiškėjo, kad 2009 metais „Agreko“ sklypo rinkos vertė iš tiesų galėjo siekti beveik 1,430 mln. litų, o per kitus trejus metus jo kaina svyravo apie 1,2 mln. litų.
Remdamasis dviejų nepriklausomų ekspertų vertinimais 2012 metų spalio pabaigoje Vilniaus apygardos administracinis teismas „Agreko“ skundą patenkino visiškai ir NŽT įpareigojo nustatyti 1,280 mln. litų sklypo vidutinę rinkos vertę.
Tačiau Palangos bendrovės pasiekta pergalė prieš valstybės instituciją netrukus apvirto aukštyn kojom.
Sulaukęs NŽT skundo Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas pernai gegužę ankstesnį teismo sprendimą panaikino ir bylą perdavė nagrinėti iš naujo. Be kita ko, įžvelgta, esą trūkumų turi ne tik „Matininkų“, bet ir teismo ekspertės individualus sklypo vertinimas.
Sugrąžintą bylą išnagrinėjęs tas pats Vilniaus apygardos administracinis teismas netikėtai padarė 180 laipsnių posūkį – šių metų balandžio pabaigoje „Agreko“ skundą visiškai atmetė.
Motyvai kelia abejonių
Keisčiausia, kad per pusantrų metų, kurie skiria priešingus to paties teismo sprendimus, NŽT ir Registrų centras nepateikė jokių naujų argumentų.
Negana to, iš naujo „Agreko“ skundą nagrinėjusiame teismo posėdyje liudijusi teismo ekspertė dar kartą patvirtino savo išvadas.
Kad valstybės atliekamas turto vertinimas yra abejotinas, Palangos bendrovė teismui buvo pateikusi ir papildomą argumentą.
Pernai Registrų centras jų sklypą įvertino 2,734 mln. litų.
Tais pačiais metais „Agrekui“ pareiškus pageidavimą nuomojamą žemę išsipirkti, NŽT nurodė jau gerokai mažesnę išsipirkimo kainą – 2,2 mln. litų.
Vilniaus apygardos administracinio teismo sprendimą apskundusiam R.Jasiukėnui taip pat nesuprantama, kaip teismas gali suabejoti jo paties paskirtos ekspertizės teisėtumu.
„Ekspertė atsakė į teismo pateiktus klausimus, o dabar ji kaltinama, kad netyrė to, ko teismas ir neprašė.
Be to, už teismą klaidinančias ir neteisingas išvadas ekspertei numatyta baudžiamoji atsakomybė“, – kalbėjo verslininkas.
Palangiškis nesutinka su teismo išvada, kad sklypo apribojimai nemažina turto vertės. Per sklypą einantis servitutinis kelias, ryšių, elektros linijų, vandentiekio tinklų apsaugos zonos sudaro beveik pusę sklypo ploto.
Visi ekspertai nurodė, kad tai neabejotinai mažina žemės vertę, nes apriboja veiklą.
Rinkos vertė tolima nuo rinkos
Tokį staigų to paties teismo posūkį „Agreko“ akcininkas aiškina paprastai: valstybė negali leisti suabejoti masinio vertinimo būdu atliekamo vidutinės rinkos vertės nustatymo teisėtumu, nes tuomet sklypų vertę gali siekti susimažinti daugelis žemės nuomininkų.
R.Jasiukėnas per teismo posėdžius atsakovų ne kartą prašė paaiškinti, kaip apskaičiuojama sklypo vidutinė rinkos vertė, tačiau konkretaus atsakymo taip ir nesulaukė.
„Jeigu kaina nustatoma pagal toje vietovėje užfiksuotus žemės pardavimo sandorius, jų sumos yra tolimos nuo valstybės nustatytos vidutinės rinkos vertės. O jei pagal individualias sklypo savybes, per keletą metų jos visiškai nepakito.
Tačiau kiekvienais metais naujai nustatomų sklypo kainų svyravimai siekia po keletą milijonų litų“, – valstybės atliekamo vertinimo rebusą aiškino palangiškis.
Verslininko įsitikinimu, Registrų centras turto vertę nustato pagal neaiškius duomenis ir labai pavėluotai: nekilnojamojo turto burbulo išpūstos kainos atsispindėjo per patį krizės įkarštį, kai žemės niekas nebepirko.
Užtat per sunkmetį kritusiomis žemės kainomis sklypai vertinami dabar, kai nekilnojamojo turto rinka atsigauna.
„Nebūtų pikta, jei valstybė nuomojamai žemei nustatytų fiksuotą rinkliavą. Atrodo per brangu – nenuomok. Bet kai nereali sklypo kaina įvardijama kaip vidutinė rinkos vertė, tai gali sužlugdyti daugelį“, – kalbėjo bendrovės „Agrekas“ akcininkas.
Masinis vertinimas yra tikslus
Aidas Petrošius
Registrų centro atstovas
„Masiniu būdu sklypų vidutinė rinkos vertė nustatoma pagal konkrečiai toje vietovėje užfiksuotus turto pardavimo sandorius ir žemės sklypo ypatumus: jo dydį, geografinę vietą, konfigūraciją, reljefą, žemės paskirtį.
Vyriausybės patvirtinta masinio vertinimo metodika gana tiksliai atspindi realią sklypo vertę ir nuo individualaus vertinimo negali skirtis daugiau kaip 20 procentų.
Jeigu vertės skirtumas yra didesnis, vadinasi, individualus vertinimas buvo atliktas netiksliai arba buvo remtasi klaidingais duomenimis.“
