Deja, bet ekspertai teisūs nebuvo. Nepaisant didelio kiekio naujų projektų, pardavimai su kainomis toliau auga. Žinoma, ne provincijoje. Labiausiai tai jaučiasi Vilniuje. Kiek mažiau kituose pagrindiniuose miestuose. Tačiau esminis faktas- net ir išsikeitus grynuosius litus į NT ir jo kiekiui augant, paklausa neatslūgsta.
Tam yra kelios pagrindinės priežastys, kurių nepastebėjimu nekilnojamo turto analitikų kaltinti nederėtų. Nes priežastys yra labiau ekonominės, susijusios su finansų rinkomis ir monetarine politika.
Visas tris priežastis galime sudėti į vieną ir ją apibendrinti paprastai- turtingi dėdės neturi kur dėti pinigų.
Pirmiausia, dėl nulinių palūkanų, indėlių laikyti nebeapsimoka. Šiuo metu už indėlius bankai nemoka realiai nieko, todėl sudaryti indėlio sutartį ir laikyti pinigus tokiu pavidalu galima nebent iš smalsumo. Realiai pinigus taip pat sėkmingai galima laikyti ir einamojoje sąskaitoje. Tačiau protingi ir turtingi taip elgiasi retai.
Nes pinigai turi uždirbti pinigus. O investuoti su nuline grąža jie to nedarys. Čia galime pradėti kalbėti apie NT. Vietiniam turtuoliui, turinčiam pakankamai kontaktų ir informacijos apie mūsų NT rinką, ji atrodo (ir yra) pakankamai saugi ir suprantama. Todėl visai logiška atrodo už turimus pinigus nusipirkti vieną kitą butą, jį nuomoti ir gauti pastovius pinigų srautus.
Tokia investicija yra sąlyginai saugi, suprantama ir, kas svarbiausia, generuoja visai neblogą, 5-15 procentų per metus siekiančią grąžą. O jei butas investicinis, tuomet grąža gali būti ir dar didesnė. Bet apie tai vėliau.
Antra su nulinėmis palūkanomis susijusi priežastis, skatinanti NT rinką, yra pigios paskolų kainos. Šiuo metu skolintis realiai galima nemokamai. Tad kodėl nepasiskolinus ir neinvestavus į NT ? Žinoma, paprasti mirtingieji tuo neužsiima, nes vis dar suka galvą, kaip išsimokėti turimas paskolas. Bet iki šiol paskolų neturėjusiems, šiuo metu sąlygos investicijoms į NT yra net labai geros.
Nusipirkus naują ir pakankamai reprezentatyvų butą, galima tikėtis per mėnesį bankui už jį mokėti 300-400 eurų. Žinoma, tai nėra prabangi rezidencija. Tai yra elementarus, šiek tiek aukštesnės nei vidutinės klasės butas Vilniuje, kuris būtų patrauklus jaunai šeimai. Iš tokio buto nuomininkų galima tikėtis gauti 600-1000 eurų per mėnesį. Kas yra 1,5-2 kartus daugiau, nei reikia paskolai aptarnauti. Todėl rezultate už paskolą sumoka nuomininkai, ir dar lieka pakankamai srauto, kurį galima kaupti ateities mokėjimams bankui, kuomet palūkanų normos kils.
Ši schema, savaime suprantama, tinkama ne visiems. Ja realiai gali užsiimti tik tie, kurie turi kur gyventi ir nelabai žino, kur padėti 20-30 tūkst. sutaupytų eurų.
Galiausiai, trečia priežastis, kuri taip pat dalinai susijusi su nulinėmis palūkanomis, yra sumažėję obligacijų pajamingumai. Kadangi obligacijos yra skolos vertybinis popierius, jų pajamingumas (suma, kurią periodiškai gauna investuotojas) priklauso nuo to, už kiek galima skolintis kitur (pvz. banke).
Kuomet visų skolų kaina krenta, krenta ir obligacijų pajamingumai. To pasėkoje šiuo metu investuotojai realiai prarado galimybę investicijoms naudoti valstybines obligacijas. Nes daugelis normalių valstybinių obligacijų šiuo metu generuoja tarp 0 ir 2 procentų grąžos per metus. Pavyzdžiui nusipirkus 5 metų trukmės Vokietijos obligacijas, galima būtų tikėtis maždaug tiek pat, kiek už indėlį pasiūlytų skandinaviškas bankas.
Tad visi pinigai, kurie seniau keliaudavo į valstybines obligacijas, dabar ten eiti nebegali. Kur jie eina ? Taip, į suprantamą ir žinomą Lietuvos NT rinką.
Žinoma, yra dalis pinigų ir tų, kurie tiesiog spekuliuoja ir tikisi niekuomet nesibaigiančio tolimesnio NT kainų augimo. Tačiau jie nuo rimtų investuotojų skiriasi vienu esminių niuansų. Profanai spekuliantai perka tiesiog NT, kai tuo tarpu protingi pinigai perka investicinį NT. Skirtumas tarp šių dviejų turto klasių paprastas.
Investicinis nekilnojamas turtas ne tik generuoja grąžą iš nuomos, tačiau jo vertė per laiką taip pat auga. Pavyzdžiui butas Vilniaus Justiniškių rajone, 1970 metais statytame name, tikrai bus pigus ir turės paklausą nuomos rinkoje. Tačiau tai jokiu būdu nebus investicinis NT, nes po 30 metų tą pastatą vienaip ar kitaip jau reikės griauti.
Tuo tarpu Senamiestyje, Naujamiestyje, Žvėryne perkami butai, kad ir sename name, jau gali lengvai būti laikomi investicija. Nes miesto centras yra miesto centras ir po 30 metų miestui dar labiau išsiplėtus, nei Senamiestis, nei aplink jį esantys rajonai netaps mažiau centriniais. O centras yra tiek patogumas, tiek prestižas.
Būtent todėl čia perkami butai ne tik generuoja pinigų srautus iš nuomos, bet ir gali turėtojui leisti tikėtis parduoti juos brangesne, nei pirkimo kaina.
Kiek laiko tęsis paklausa kilusi dėl šių priežasčių ? Tikėtina, bent artimiausius metus. Žinoma, ji gali pradėti silpnėti. Nes begalybės turtingų dėdžių čia nėra. Tačiau tam tikra investicinė paklausa vis tiek turėtų būti.
Ar tai augins kainas ? Nebūtinai. Kilus visuotinei krizei, pradėtų kristi ir NT kainos. Tačiau paklausa nekristų. Nes NT senamiestyje visuomet išliks gera investicija. Tad tie, kas sėdi ant pinigų maišo, pradėjus kristi kainoms, pirkimais užsiims dar rimčiau. Nes tuomet galės pirkti su gerus daiktus su geromis nuolaidomis.
