Nekilnojamojo turto specialistai pastebi, kad daugiausiai sandorių vyksta ten, kur yra paklausūs žemės ūkio paskirties žemės sklypai, galintys brangti.
„Ūkininko patarėjas“ domėjosi, kokios gi tendencijos žemės ūkio paskirties žemės rinkoje? Pinga ar brangsta žemė Lietuvoje ir dėl kokių priežasčių jos vertė šiandien kinta?“
Našioje žemėje - stiprūs ūkiai
Žemdirbiai mano, kad žemės kaina ir žemės mokesčio dydis šiek tiek galėtų keistis nuo 2013 m. sausio 1 d., įsigaliojus naujiems žemės mokesčių tarifams, kurie priklausys nuo savivaldybių sprendimų. Žemės kainai įtakos ateityje gali turėti ir leidimas nuo 2014-ųjų Lietuvos žemę parduoti užsieniečiams.
Manoma, kad po 2014 m. ir užsienio investuotojų žemės rinkoje daugės, nors jau šiuo metu nemažai žemės per tarpininkus Lietuvoje turi įsigijusios užsienio bendrovės iš Vokietijos, Norvegijos, Švedijos, Austrijos.
Beveik 153 tūkst. ha žemės ūkio naudmenų priklauso Lietuvoje veikiantiems juridiniams asmenims, iš jų užsieniečiams, manoma, ne daugiau kaip trečdalis. Motyvai didinti žemės plotus išlieka, nes ji turi tendenciją brangti.
Lietuvos teritorijoje žemės ūkio paskirties žemės kainos gerokai skiriasi tarp atskirų regionų. Nelygu našumo balas, žemės kaina svyruoja net keliais tūkstančiais.
- Žemės ūkio paskirties žemės sklypų kaina šalia miestų bene labiausiai iškreipia rinkos kainą, žemė dažniausiai perkama ne ūkininkavimo tikslais, bet norint keisti paskirtį, - sako Šiaulių krašto ūkininkų sąjungos pirmininkas Raimundas Juknevičius. Pasak jo, žemės ūkio paskirties žemės kaina tikrai kyla, nes žemė ūkininkui - pagrindinė darbo priemonė, o pinigai, kuriuos žemdirbiai gauna už parduotą žemės ūkio produkciją, naudojami pagrindinei darbo priemonei įsigyti, nes ūkininkui būti be žemės, vadinasi, nebūti ūkininku.
Šiauliškiai sako, kad jų rajone pigiausiai žemės ūkio paskirties žemės būtų galima įsigyti už 6 tūkst. Lt/ha. Esama sklypų, kurie kainuoja 8 tūkst. Lt, teko girdėti, kad už kai kuriuos sklypus prašoma ir per 10 tūkst. Lt.
O štai Joniškio rajono ūkininkai teigia, kad derlingose jų krašto žemėse, kurių daugumą valdo bendrovės, už hektarą žemės ūkio paskirties prašoma net iki 16 tūkst. Lt. Taip jau susiklostė, kad derlingose žemėse, kokios ir yra Joniškio krašte, pasak Ūkininkų sąjungos Joniškio skyriaus pirmininkės Lilijos Šermukšnienės, laisvos žemės ūkiams plėsti seniai nebėra. O ten, kur geros žemės, ūkininkai stipresni, kur stipresni ūkiai ir konkurencija didesnė. Tokios aplinkybės, pasak žemdirbių, ir diktuoja žemės kainas.
Ūkininkui ji būtina bet kokia kaina
Šiaurės Lietuvos žemdirbiai dėl kylančių žemės kainų nesistebi, nes kaimyninėje Latvijoje 16 tūkst. Lt/ha žemės ūkio paskirties žemės – jau praėjusių metų kaina. Matyt, normalu, jog pasienyje žemės kainos lyginasi.
Lankantis Latvijoje ir su Bauskės rajono ūkininkais kalbantis apie ūkininkavimą jie minėjo, kad Žiemgalos krašte – našiausios žemės, o jau šiaurės link žemės našumo balas mažėja.
Aukštaitijos ūkininkai pastebi, kad Latvijoje liberalizavus žemės ūkio paskirties žemės rinką ūkininkai buvo priversti savo investicijas nukreipti žemei įsigyti. Mūsų ūkininkai elgėsi kitaip, jie pirmiausiai statėsi fermas, pirko galingesnę žemės ūkio techniką, kitas gamybą intensyvinančias priemones.
- Mes pasiekėme didesnį žemės ūkio gamybos našumą nei latviai, o jie investavo į žemės nuosavybę, kad turėtų kur ūkininkauti, - sako šiauliškis R. Juknevičius.
Per tą laiką Lietuvoje žemė pabrango, o kas tame procese išlošė – sunku pasakyti. Mūsų ūkininkai, baimindamiesi atviros konkurencijos ir naudodamiesi pažangia technika bei siekę, kad derliai būtų geresni ir pajamos didesnės, dabar mato, kad žemės po savo kojomis ne visi turi ir ieško jos bet kokia kaina. Ne vienas jų su nerimu laukia artėjančios dienos, kuomet žemę Lietuvoje bus galima parduoti užsienio šalių piliečiams ir žemės ūkio paskirties laukų kainos, manoma, dar labiau kils. Lietuvos ūkininkai teigiamai vertina tai, kad bankai sukūrė produktus, kurie leidžia žemdirbiams iki 25 metų skolintis lėšų žemei pirkti, nes iki šiol investuoti į žemę skolintus pinigus nebuvo įmanoma.
O štai bendrovių sindikatai, prisipirkę sklypų, valdo didžiulius žemės ūkio paskirties žemės plotus. Kalbėdami apie tai ūkininkai pastebi, kad bendrovės buvo paveldėjusios stipresnę materialinę bazę, jos anksčiau galėjo modernizuotis ir nukreipti lėšas žemei įsigyti. Ne paslaptis ir tai, kad prisidengiant bendrovėmis kaip juridiniais asmenimis labai nesunku į žemės pirkimą buvo „įsukti“ ir kitus asmenis, juos padarant akcininkais, pajininkais ir kitokiais tarpininkais, per kuriuos netgi atsirado galimybė užsienio piliečiams Lietuvoje įsigyti žemės.
Tokiu būdu klesti žemes supirkinėjančios bendrovės, jų rankose dešimtys tūkstančių hektarų Lietuvos žemės.
Gi tarp ūkininkų nėra daug tokių, kurie samdytų nekilnojamojo turto agentūrų darbuotojus, norėdami plėsti savo ūkių ribas, jie tikisi sklypus pirkti arčiau savo ūkių, ieško jų savarankiškai. Turtingi bendrovių susivienijimai, be žemės ūkio dar užsiimantys ir nekilnojamojo turto verslu, superka žemių gerokai daugiau nei išgali Lietuvos ūkininkai.
Apie įtaką žemės kainai
Tai, kad žemės ūkio paskirties žemė turi brangti, sako ir Žemės ūkio ministerijos Žemės politikos departamento direktorius Audrius PETKEVIČIUS. Žemės kainą (paklausą ir pasiūlą), pasak jo, lemia daug faktorių, šalies ekonominė situacija, žemės ūkio produkcijos paklausos ir kainų augimas, ES išmokos, mokesčiai, taip pat žemės sklypo dydis ir forma, vieta, infrastuktūra, derlingumas, melioracijos būklė bei ūkininkų struktūra.
- Bene svarbiausias faktorius, lemiantis žemės ūkio paskirties žemės kainą, yra žmonių lūkesčiai, - „Ūkininko patarėjui“ sakė A. Petkevičius. Ir pridūrė, kad šiandien lūkesčiai dėl ekonominės padėties, dėl žemės ūkio gamybos ir žemės nuosavybės poreikio perspektyvos yra teigiami, todėl vyrauja žemės ūkio paskirties kainos didėjimo tendencija.
O žemės mokestis, pasak A. Petkevičiaus, turėtų būti toks, kad jis būtų teisingas ir proporcingas, t. y. visi mokėtų pagal realią žemės vertę, o tai savo ruožtu sumažintų kainos „burbulų“ formavimosi galimybes bei skatintų ieškoti racionalaus žemės naudojimo.
Racionalus žemės ūkio paskirties žemės naudojimas, jos puoselėjimas (agrocheminės priemonės, melioracija ir t.t.), infrastuktūros vystymas, investicijos į žemės ūkio gamybos ir perdirbimo priemones, naujų technologijų ir inovacijų taikymas tik sukuria pridedamąją vertę ir daro teigiamą įtaką žemės kainai.
Žemės ūkio paskirties žemė brangs
Kiek šiuo metu kainuoja hektaras žemės ūkio paskirties žemės Joniškio, Biržų, Marijampolės, Kėdainių, Anykščių ar kituose rajonuose? Kokios žemės kainos kilimo ar kritimo tendencijos? Komentuoja UAB „Inreal valdymas“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas ANTANAVIČIUS.
„Žemės ūkio paskirties žemės kaina skirtinguose rajonuose gali skirtis net keletą kartų. Pagrindinė tokio skirtumo priežastis yra nevienodas žemės našumo balas. Tačiau yra ir kitų faktorių, nulemiančių šias disproporcijas. Pavyzdžiui, ūkininkų koncentracija arba bendras žemės ūkio sektoriaus išplėtojimas regione taip pat daro didelę įtaką žemės kainai.
Regionuose, kur didelė ūkininkų koncentracija, paprastai yra didesnė ir žemės ūkio sklypų paklausa, todėl ir kainos yra didesnės. Atitinkamai šiuose regionuose daugiau dėmesio sulaukiama ir iš perpardavinėtojų, todėl paklausa pradeda augti eksponentiškai. Galiausiai žemės ūkio sklypų patrauklumas taip pat priklauso ir nuo išvystytos infrastruktūros – jeigu ūkininkams patogiau realizuoti ar sandėliuoti savo produkciją, jie už žemės sklypus bus linkę mokėti daugiau. Analizuojant kainas, galima išskirti pačius brangiausius bei pigesnius rajonus. Joniškis, Pakruojis, Pasvalys, Kėdainiai, Šakiai pasižymi vienomis didžiausių žemės ūkio paskirties sklypų kainomis Lietuvoje. Čia jos vidutiniškai siekia apie 10 tūkst. Lt/ha. Kiek mažiau, 8-10 tūkst. Lt/ha, žemės ūkio paskirties žemės sklypai kainuoja Marijampolės ar Biržų rajonuose, o, tarkime, Anykščiuose, kur žemės derlingumas bei paklausa mažesnė, vidutinė kaina svyruoja nuo 4 iki 5 tūkst. Lt/ha.
Žemės ūkio paskirties žemės sklypai brangsta jau antrus metus iš eilės ir manome, jog ateityje kainos turėtų dar didėti vidutiniškai po 10-15 proc. kasmet. Tam yra keletas priežasčių. Visų pirma, kiekvienais metais ūkininkai plečia savo dirbamos žemės valdas, tad išlieka stipri paklausa. Šis procesas ypač išryškėjo šiemet po rekordiškai gero derliaus, kai dalis uždirbtų pinigų buvo išleisti naujiems sklypams pirkti. Taip pat kiekvienais metais konsoliduojami vis didesni žemės ūkio paskirties žemės sklypai, kurie įgauna didesnę vertę. Galiausiai ES tiesioginės išmokos Lietuvos ūkininkams stipriai atsilieka nuo ES vidurkio, tad tikėtina, jog ateityje išmokos didės bei atitinkamai brangs ir žemės ūkio paskirties žemės sklypai.“
