Ekonomistas Žygimantas Mauricas, dirbantis „Nordea Bank Lietuva”, pats būsto neįsigijo. Kodėl? Iš pradžių, užuot investavęs į nekilnojamąjį turtą, investavo į save. O vėliau paisė ekonomikos dėsnių ir būstą nuomojosi.
Tačiau, anot jo, priežasčių ir palankių aplinkybių pirkti būstą mūsų šalyje vis daugėja.
– Pastaruoju metu nekilnojamojo turto rinka vis dar sukaustyta ledo. Gyventojai svarsto, ar butų kainos kils. Ar ilgai reikės laukti atšilimo? – paklausėme Ž. Maurico.
– Didžiausios įtakos nekilnojamojo turto rinkai daro bendra šalies ekonominė padėtis ir gyventojų pajamų lygis. Pavasaris į Lietuvos ekonomikos padangę atėjo dar 2011 metais, kai po išties didelio nuosmukio Lietuvos ūkis paaugo 5,9 proc. Tačiau atėjusio pavasario spinduliai didžiosios dalies gyventojų nešildė, nes vidutinis darbo užmokestis augo lėčiau nei produktų ir paslaugų kainos.
Papildomos įmonių pajamos pirmiausia buvo skiriamos krizės metu patirtiems nuostoliams dengti, o papildomos valstybės biudžeto lėšos buvo skiriamos ne pensijoms didinti ar mokesčių naštai mažinti, bet biudžeto skylėms lopyti.
Ekonominis pavasaris didžiajai daliai Lietuvos gyventojų turėtų ateiti tik šiais metais, kai pirmą kartą per penkerius metus darbo užmokestis augs greičiau negu prekių ir paslaugų kainos.
– O kaip yra kitose šalyse?
– Kitų šalių istorinė patirtis rodo, kad pavasaris į nekilnojamojo turto rinką ateina keleriais metais vėliau, nes šiai rinkai yra itin svarbus stabilumas ir pozityvūs lūkesčiai. Taip yra todėl, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą yra itin ilgalaikės. Pirkėjai, prieš priimdami vieną svarbiausių savo gyvenimo sprendimų, nori būti tikri, kad bendra šalies ekonominė ir jų pačių finansinė padėtis ateityje išliks stabili.
Iš JAV būsto kainų pavasaris pamažu ateina ir į stipriausias Europos ekonomikas. Vokietijoje, Skandinavijos šalyse jau kelerius metus juntamas nekilnojamojo turto rinkos atsigavimas.
Mūsų kaimynė Estija yra itin geras pavyzdys. Mažiausia valstybės skola visoje ES, kone sparčiausiai auganti ekonomika ir išaugęs gyventojų pasitikėjimas dėl sėkmingo euro įvedimo 2011 metais lėmė, kad Estijoje per pastaruosius trejus metus būsto kainos išaugo 33 procentais.
– Kaip ekonomikos pokyčiai tiek Lietuvoje, tiek pasaulyje paveiks nekilnojamojo turto rinką mūsų šalyje?
– Sparčiai auganti Lietuvos ekonomika taip pat turėtų skatinti būsto rinkos aktyvumą ir kainas, juolab kad gyventojų pajamų ir būsto kainų lygis Lietuvoje atitinka 2002-ųjų lygį.
Nuo 2002 metų, kai būsto kainos pradėjo sparčiai kilti, Lietuvos ekonomika išaugo 2,2 karto, o būsto kainos – 2,1 karto. Tiesa, nuo 2002 iki 2007 metų būsto kainos Lietuvoje išaugo 3,4 karto, o ekonomika – vos 1,9 karto, tad kainų burbulas buvo akivaizdus.
2008–2009 metais būsto kainos nusirito 41 proc., o bendrasis vidaus produktas (BVP), tenkantis vienam gyventojui, per tą patį laikotarpį smuktelėjo vos 18 procentų. Nuo 2009 metų būstai Lietuvoje visai nebrango, o BVP vienam gyventojui šiais metais atitinka prieš krizę buvusį 2007-ųjų lygį.
Prognozuojama, kad realus Lietuvos ekonomikos augimas šiais ir kitais metais sieks 3–4, o nominalus – apie 6–7 procentus, tad jei būsto kainos artimiausiu metu neaugs, būstas santykinai taps dar pigesnis.
Atsižvelgiant į nepalankius Lietuvos demografinius pokyčius, dideles komunalinių mokesčių kainas ir tai, kad Lietuvoje gyventojų pajamų ir būsto kainų santykis yra šiek tiek prastesnis nei Latvijoje ir Estijoje, tikėtina, jog būsto kainos turėtų ir toliau augti lėčiau negu ekonomika.
Vilniuje galima tikėtis nuosaikaus 0–5 procentų kainų augimo, o likusioje Lietuvos dalyje dar bent kelerius metus turėtų vyrauti sąstingis ar nedidelis kritimas.
– Ar iš tiesų demografinė padėtis yra pavojinga tiek Lietuvos ekonomikai, tiek nekilnojamojo turto kainoms?
– Lietuva šiuo metu susiduria su dviem demografijos iššūkiais – emigracija ir natūraliu gyventojų mažėjimu.
Emigracija yra didžiausia Lietuvos bėda. Lietuvos gyventojų skaičius nuo 2004 metų sumažėjo 416 tūkstančių. Iš jų vos 85 tūkstančiai dėl natūralios gyventojų kaitos ir 331 tūkstantis – dėl emigracijos.
Blogiausia, kad didžioji dalis emigrantų yra 20–35 metų – tai aktyviausi būsto pirkėjai.
Šio amžiaus gyventojai sudaro iki 80 procentų visų būsto sandorių, tad jų emigracija daro didelį poveikį nekilnojamojo turto rinkai.
Tiesa, Vilniuje ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose padėtis nėra tokia dramatiška.
Visoje Lietuvoje per dešimt metų gyventojų skaičius sumažėjo 17 procentų, o sostinėje – kiek mažiau negu 2 procentais.
Pastaruoju metu emigracijos iš Lietuvos tempas mažėja, tačiau šiomis dienomis iš Lietuvos kiekvieną dieną išvyksta du pilni lėktuvai „Boeing 737” emigrantų, o grįžta – tik vienas.
Natūrali gyventojų kaita taip pat mažina Lietuvos gyventojų skaičių, tačiau artimiausius penkerius metus demografinė padėtis bus palanki nekilnojamojo turto rinkos plėtrai. Pagrindinė to priežastis – devintajame dešimtmetyje Lietuvoje gimstamumas buvo itin didelis, kai pokario metu gimę gyventojai pradėjo kurti šeimas ir susilaukė palikuonių.
Šiuo metu tų palikuonių amžius yra 24–34 metai, o tai yra pati aktyviausia gyventojų grupė būsto rinkoje. Vis dėlto po 5–10 metų rinkos sąlygas diktuos po 1990 metų gimę permainų kartos vaikai, o jų bus gerokai mažiau dėl tuomet sumažėjusio gimstamumo.
Tad artimiausius penkerius metus natūrali gyventojų kaita bus santykinai palanki nekilnojamojo turto rinkos plėtrai, o po 5–10 metų natūralus gyventojų skaičiaus pokytis taps didele grėsme.
Šiuo metu Lietuvoje gimstamumo rodikliai yra geriausi nuo nepriklausomybės paskelbimo. Po 20 metų šie vaikai užaugs ir taps aktyviais nekilnojamojo turto rinkos dalyviais.
Iki to laiko lietuvių emigrantų sugrįžimas į tėvynę ar didėjanti imigracija iš trečiųjų šalių yra bene vieninteliai veiksniai, galintys atsverti nepalankias natūralaus gyventojų skaičiaus kitimo tendencijas.
Ekonomikos dėsniai veikia paprastai – nereikalingas daiktas yra pigus. Jei nėra gyventojų, nereikia ir būsto. Net ir geriausios ekonomikos skatinimo priemonės nepadės atgaivinti būsto rinkos, jei nebus gyventojų, kurie tą būstą pirks.
Kartais būsto kainų svyravimus lemia lūkesčiai arba, kitaip tariant, mados. Pavyzdžiui, Lietuvoje prieš ekonominę krizę buvo madinga pirkti būstą.
Paradoksalu, tačiau net ir manydamas, jog būsto kainos yra gerokai per aukštos ir ateityje gali kristi, gyventojas ne pardavė, o pirko būstą.
Tai buvo racionalus sprendimas, nes norėdamas gauti naudos iš būsto kainų kilimo žmogus darė tai, kas tuo metu buvo madinga. O madingas dalykas yra paklausus net ir tuo atveju, jei gaunamos pajamos ne visada leidžia jį nusipirkti.
Prasidėjus krizei, mada staiga pasikeitė ir būstas tapo nemadingas. Štai Vilniuje vos per dvejus metus būsto kainos nusirito kone 40 proc., o JAV per tą patį laikotarpį – net 30 proc.
– Ar jus irgi paveikė ši būsto pirkimo manija kainų piko metu, ar, kaip ekonomistas, įsigijote būstą už gerą kainą?
– Kai baigiau studijas Stokholmo aukštojoje ekonomikos mokykloje Rygoje, netrukus prasidėjo nekilnojamojo turto karštinė Lietuvoje, bet aš tuo metu nepasidaviau pagundai investuoti į nekilnojamąjį turtą. Nusprendžiau investuoti į kilnojamąjį – į save.
Norėdamas įgyti tarptautinės patirties ir geriau pažinti pasaulį išvykau iš Lietuvos ir metus praleidau dirbdamas Prancūzijoje, Anglijoje, Armėnijoje ir Airijoje.
Tuomet nusprendžiau, kad man labiausiai patinka mokytis ir dalytis žiniomis su kitais, tad nusprendžiau tęsti mokslus ir įstojau į Lozanos universitetą Šveicarijoje, kuriame įgijau finansų magistro laipsnį ir dirbau finansų rinkų tyrimų asistentu.
Visur gerai, bet namuose geriausia, tad po kelerių metų grįžau į Lietuvą. Tačiau tuo metu kitoje Atlanto vandenyno pusėje jau buvo matyti pirmųjų besiartinančios finansų krizės ženklų, todėl nekilnojamojo turto pirkti neskubėjau. Be to, nuomotis tuomet buvo gerokai pigiau, tad pasirinkau pastarąjį variantą.
– Vadinasi, anot jūsų, pirkti būstą Lietuvoje neapsimoka?
– Nuomos rinka Lietuvoje dar nėra toli pažengusi, tad nemažai mano kolegų šiuo metu ieško būsto pirkti.
Metas įsigyti būstą Vilniuje yra gana palankus. Nemaža pasiūla, žemos palūkanų normos, gerėjančios ekonomikos perspektyvos, pradėjęs kilti darbo užmokestis ir stabilios nekilnojamojo turto kainos.
Be to, pastaruoju metu Vilniuje šiek tiek pakilo nuomos kainos, tad atsiranda vis daugiau galimybių pirkti būstą ir išnuomoti jį kitiems.
Be to, reikia sutikti, kad žmonių, suinteresuotų būsto kainų kritimu, yra gerokai mažiau negu žmonių, suinteresuotų būsto kainų kilimu. Todėl pradėjus kristi būsto kainoms vyriausybės, centriniai bankai ir privačios bendrovės daro viską, kad jos vėl kiltų.
Norvegijoje, Švedijoje, Suomijoje, Austrijoje, Belgijoje ir Jungtinėje Karalystėje būsto kainos taip pat pradėjo stiebtis į viršų. Be to, investuotojai optimistiškai vertina būsto rinkos ateities perspektyvas – nekilnojamojo turto investicinių fondų vertė auga sparčiau nei akcijų kainos, o JAV jau pasiekė aukštesnį nei 2007 metų lygį.
Tarptautinis valiutos fondas 2013 metų balandį išleistoje pasaulio finansinio stabilumo apžvalgoje įspėjo JAV ir kitų šalių centrinius bankus, kad nepamatuoti ekonominio skatinimo veiksmai gali vėl sukelti akcijų ir nekilnojamojo turto kainų burbulus.
Tikėkimės, kad bent jau Lietuva antrą kartą išpūstomis nekilnojamojo turto kainomis nesusivilios, tačiau atsarga gėdos nedaro.
