Šiaulietės Sonatos šeimai, kurioje auga du mažamečiai vaikai, po konflikto su nuomojamo buto šeimininke teko per mėnesį susirasti kitą būstą. „Visą rugpjūtį skambinau ieškodama pastogės, ir tik pavieniams neužkliūdavo tai, jog turime vaikų. Jei bute padarytas bent minimalus remontas, nuomininkai su vaikais nepageidaujami. Esu tikra – jei buto būtume ieškoję dviese, pastogę būtume susiradę nepalyginti greičiau“, - lrytas.lt pasakojo Sonata.
Konfliktas su šeimininke taip pat kilo dėl vaikų. Sonata pasakoja, kad tariantis dėl nuomos buvo pažadėta pakeisti buto langus, tačiau per trejus metus niekas nebuvo padaryta. Kai gegužę šeima susilaukė naujagimės, būsto šeimininkė vėl pradėjo klausinėti, kada pakeis langus, nes atvėsus orui vaikams bus šalta. „Pasakė, kad mano vaikai – mano rūpestis“, - kalbėjo moteris, dabar gyvenanti nuomojame bute, kuriam šeimininkai ieško pirkėjų. Sonata mielai pasinaudotų ilgalaike būsto nuomos galimybe: „Jei kaina protinga, kodėl gi ne – paskolų imti negalime, o kartą per metus su vaikais kraustytis vis į kitą vietą nepriimtina“. Tačiau Lietuvoje ekonominio būsto ilgalaikės nuomos galimybių faktiškai nėra.
Verslą nukonkuruoja
Nekilnojamojo turto (NT) plėtotojai vienu balsu tvirtina, kad jiems, kol nesutvarkyti mokestiniai klausimai, žengti į šią verslo nišą neverta. „Būsto nuomos rinkoje dalyvauti gali kiekvienas pilietis ir įmonė. Tačiau įmonės, gavusios pajamas, turi sumokėti 21 proc. pridėtinės vertės mokestį, o privatūs asmenys to sugeba išvengti“, - lrytas.lt kalbėjo „Hanner“ vadovas Arvydas Avulis.
„Būstą nuomojantis fizinis asmuo nemoka NT mokesčio, sumoka vienkartinį verslo liudijimo mokestį ir išvengia einamųjų mokesčių, nuo kurių verslas neišsisuks. Be to, parduoti NT objektą palankiau nei jį nuomoti. Norint imtis nuomos, NT vystytojui reikia steigti kompaniją, kuri užsiimtų turto valdymu – administravimu, einamuoju remontu, klientų paieška“, - aiškino Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius Mindaugas Statulevičius.
Antanas Anskaitis, investicinių fondų valdytojas iš „BPT Asset Management“, atkreipė dėmesį, jog Lietuvoje keičiantis nekilnojamojo turto savininkui nuomininkas gali nedelsiant nutraukti sutartį. Be to, tiek nuomotojas, tiek nuomininkas pagal dabartinę nuomos sutarčių praktiką įspėję vos prieš dvi savaites gali sutartį nutraukti, o norint iškeldinti nemokius nuomininkus, jei šie turi mažamečių vaikų, gali kilti keblumų. Pašnekovas sako, jog pakoregavus šias nuostatas, NT vystytojai palankiau žiūrėtų į galimybę imtis ilgalaikės nuomos projektų.
Jis taip pat pažymi, jog dažnai NT plėtotojams patraukliau būstą parduoti, o ne ieškoti nuomininkų visam namui, nesant užtikrintam nei dėl nuomos pajamų ilgalaikiškumo, nei dėl galimybės visiškai išnuomotą namą parduoti ilgalaikiam investuotojui.
„Vis dėlto, mano nuomone, pagrindiniai kliuviniai ilgalaikės nuomos projektams atsirasti yra kultūriniai ir ekonominiai, o ne teisiniai. Nuomos kainų lūkesčiai vis dar labai žemi, palyginti su ta kaina, už kurią tokį patį butą jo statytojas ar dabartinis savininkas būtų linkęs parduoti. Manau, kad šioms „žirklėms“ sprendimai ateis per žymiai mažesnio nei įprasta būsto nuomai atsiradimą (20-40 kv. m) bei per technologines ir architektūrines inovacijas“, - komentavo A.Anskaitis.
Penktadaliu brangiau
„Rinka diktuoja sąlygas. Antrinėje rinkoje būstus nuomojantys fiziniai asmenys gali pasiūlyti mažesnę kainą, už kurią NT vystytojams to neapsimoka daryti. Kad toks verslas būtų naudingas, NT plėtotojų pasiūlyta ilgalaikė nuoma turėtų kainuoti 20-30 proc. daugiau nei ta kaina, kuri šiandien sukasi rinkoje. 10 proc. kainų skirtumą tikriausiai galėtų mokėti ir lietuviai nuomininkai, o turint omenyje, kad nauji būstai energetiškai efektyvūs, jų nuomos kainos būtų labai panašios“, - svarstė Domas Dargis, „Eika“ plėtros direktorius.
Tokie projektai, pašnekovo manymu, sudomintų NT vystytojus.
Vilnius turi popierinį pavyzdį
Vilniaus savivaldybė turi idėjinį municipalinio būsto projektą. Žirmūnuose kada nors galbūt iškils modernių daugiabučių kvartalas.
Tačiau NT plėtotojai jam turi pastabų.
„Pilotiniam projektui nereikėtų per daug užsigrobti, nes dabar jo energetinis efektyvumas atitinka 2020-ųjų metų reikalavimus. Municipalinio būsto segmentui tai – per didelė prabanga. Reikėtų žiūrėti, kaip tą projektą greičiau išvystyti“, - lrytas.lt sakė Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius.
Bendrovė „Hanner“ šiame projekte nusprendė nedalyvauti ne tik dėl neišspręstų mokestinių klausimų, bet ir dėl to, jog, A.Avulio manymu, projektas prasilenkia su logika.
„Municipalinis būstas turėtų būti labiau orientuotas į tą gyventojų segmentą, kuriam reikia pakankamai pigaus ir paprasto būsto. O savivaldybės idėja – pastatyti modernius namus geroje vietoje. Jei galėčiau spręsti aš, tai už gerą kainą parduočiau dabar municipaliniam būstui numatytą sklypą, o pinigus investuočiau į socialinį būstą, kuris gali būti pastatytas atokiau miesto centro“, - siūlo A.Avulis.
Be valdžios – nei iš vietos?
NT vystytojai kalba, jog ilgalaikės nuomos būstų galėtų atsirasti, jei prie to prisidėtų savivaldybės.
D.Dargis svarsto, jog savivaldybė galėtų pasiūlyti žemės sklypų būtent municipaliniam būstui statyti. M.Statulevičius siūlytų verslininkus, kurie imtųsi tokių projektų, atleisti nuo NT ir žemės mokesčių. Taip pat, verslininkų siūlymu, statant municipalinius ilgalaikės nuomos būstus savivalda galėtų sukurti infrastruktūrą: sutvarkyti kelius, įrengti apšvietimą, aikšteles automobiliams ar iki pastato atvesti kanalizaciją, šilumos tinklus. „Tokia praktika yra užsienio šalyse, bet ar realu, kad tai galėtų atsirasti Lietuvoje“, - tokią galimybę skeptiškai vertina A.Avulis.
Vis dėlto užsienio praktika rodo, jog municipalinis būstas ten labai populiarus. Pavyzdžiui, tokią pastogę gaisrininkams, mokytojams, gydytojams ir policininkams padeda nuomotis savivalda. „Žmonės sumoka 70-80 proc. būsto nuomos, likusią dalį subsidijuoja savivaldybė. Taip miestui svarbūs darbuotojai nebūna priversti keltis į užmiestį. Tai ypač populiaru JAV, Vakarų Europoje, kur ilgalaikei nuomai statomi ištisi kvartalai. Ten pastatai parduodami kaip investicinis projektas, kuriuos įsigyja netgi didieji pensijų fondai“, - lrytas.lt sakė D.Dargis.
Tačiau „YIT Kausta“ vadovas Kęstutis Vanagas mano, jog ilgalaikės nuomos būsto projektai galėtų atsirasti ir be savivaldybės indėlio. „Tik nuomininkai turi turėti teisę pasirašyti nuomos sutartį dešimčiai-dvidešimčiai metų. O ir tas, kuris pastato namą ir jį nuomoja, norėtų turėti ilgalaikį nuomininką. Kai susiklostytų tokie santykiai, galėtų atsirasti ir ilgalaikės nuomos būsto projektai“, - svarsto K.Vanagas.
Vis dėlto jo vadovaujama įmonė nesidomi investicijomis į šią sritį: „Tokia mūsų įmonės politika: gyvename trumpais pinigais – pastatome ir parduodame.“
K.Vanagui pritaria ir A.Anskaitis iš „BPT Asset Management“: „Iš esmės tokie projektai galėtų atsirasti be savivaldos. Tačiau viskas galėtų pajudėti greičiau, jei valdžia sutvarkytų trūkumus teisinėje bazėje, o gyventojus reikėtų šviesti. Būtų išmintinga, jeigu būsto įsigijimas nuosavybėn tuo pačiu prisiimant 20-30 metų trukmės finansinius įsipareigojimus turėtų lankstesnę alternatyvą, kuri idėjiškai būtų palaikoma“.
