Ar laukia dar vienas nekilnojamojo turto kainų burbulas?
Apie tai „Lietuvos ryto“ televizijos laidoje „Lietuva tiesiogiai“ žurnalistė Daiva Žeimytė kalbėjosi su SEB banko prezidento patarėju Gitanu Nausėda bei nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Eika“ generaliniu direktoriumi Domu Dargiu.
– Pone Nausėda, susidaro įspūdis, kad situacija panašėja į tokią, kuri buvo 2007–2008 m., kai turėjome nekilnojamojo turto kainų burbulą, kuris vėliau sprogo. Iš to, ką antradienį kalbėjo Lietuvos banko valdybos pirmininkas Vitas Vasiliauskas, galima suprasti, kad reikia ruoštis kažkam panašaus?
G.Nausėda: Tikrai negalima dėti lygybės ženklo tarp to, kas yra dabar, ir 2007–2008 m., nes prisimename, kokia aplinka buvo tuo metu. Visi buvo pametę galvas dėl nekilnojamojo turto.
Valstybė, kuri skatino būsto įsigijimą specialiomis mokesčių lengvatomis, – buvo galima nusipirkti neribotą skaičių būstų naudojantis gyventojų pajamų mokesčio lengvata. Tai buvo, rodos, iki 2008–2009 m., kai krizė buvo prasidėjusi. Galvas buvo pametę ir bankai, neslėpkime to, kreditavimas buvo itin ūmus, visi norėjo pagauti klientą ir turėti kiek galima didesnę rinkos dalį.
Darbuotojai buvo premijuojami pagal tai, kiek jie paskolų išduoda. Statybos, nekilnojamojo turto bendrovės taip pat darė normalų verslą – statė kiek galima daugiau, kad uždirbtų daugiau. Ir žmonės, kurie vienu metu įsivaizdavo, kad, kaip 1993–1994 m., galima praturtėti iš indėlių laikymo abejotinos vertės kredito įstaigose, kurios vėliau bankrutavo.
Dešimtmečiu vėliau žmonės staiga patikėjo, kad galima tarpti turtingais nusipirkus pigesnį būstą ir pardavus jį brangiau. Šiandien turime gerokai iš tos liūdnos istorijos pasimokiusią Lietuvą – tiek Lietuvos banką, tiek komercinius bankus, tiek pačius žmones.
Lietuvos banko vadovo pareiškimas – 2006–2007 m. aš nepamenu tokio pobūdžio pareiškimų – profilaktiškai, žvelgiant į priekį pranešti apie galimą nerimą, situacijos pablogėjimą, nors šiandien dar šviečia saulutė ir viskas atrodo daugiau ar mažiau gražu.
– Lietuvos banko vadovas išeina į viešumą, sakydamas, kad temperatūra kaista, gali būti problemų, būkime pasiruošę, galbūt rudenį bus svarstomos kažkokios priemonės, o 1–2 metų laikotarpiu bus priimti kažkokie nauji mechanizmai, kurie neleistų situacijai pablogėti. Kas čia – spekuliacijos siekiant dirbtinai paskatinti nekilnojamojo turto pardavimą ir paskolų išdavimą?
G.Nausėda: Manau, kad tai yra būtent tas veiksmas, kuriuo plačiai naudojasi civilizuoto pasaulio centriniai bankai, kai nereikia nusigyventi iki tokios situacijos, kada tenka imtis didelių gaisro gesinimo priemonių.
Šiais laikais centriniai bankai savo retorika gali paveikti procesus, tarp jų ir nekilnojamojo turto rinkoje. Šiomis retorinėmis galimybėmis Lietuvos bankas vadovaujasi.
– Kam ši žinutė skirta?
G.Nausėda: Visiems rinkos dalyviams. Tiek komerciniams bankams, ir jiems pirmiausia, tiek nekilnojamojo turto plėtros bendrovėms, tiek patiems gyventojams. Nepameskime vėl galvos, kaip prieš gerus 10 metų, supraskime, kad ši rinka gali perkaisti. Tai yra įmanoma.
– Tai pirkti ar nepirkti?
G.Nausėda: Manau, kad tai pirmiausia žinutė tiems, kurie perka būstą investiciniais tikslais. Tie, kurie perka kaip stogą virš galvos, žaidžia pagal kitokias žaidimo taisykles. Ypač pažeidžiamoje padėtyje atsiduria tie, kurie perka būstą nuomai ne iš nuosavų išteklių, o iš skolintų lėšų.
Jie pastato save į galimas žirkles. Viena vertus, nuomojamo būsto kaina ateityje gali sumažėti, vadinasi, tai kirstų jiems per pajamas.
Kita vertus, jei jie naudojasi paskolomis, galimas Europos centrinio banko palūkanų normų kėlimas, kuris, matyt, nebe už kalnų, ir tai kirstų jiems iš kitos pusės – jie turėtų daugiau mokėti už skolos tvarkymą.
– Pone Dargi, kokia yra situacija nekilnojamojo turto rinkoje?
D.Dargis: Mes Lietuvos nesekame, tik Vilniaus miestą, kur yra didžiausias aktyvumas. Turėjome per 4 tūkst. naujų būsto sandorių, o bendrai – apie 10 tūkst. butų Vilniuje.
Namų, sklypų neskaičiuojame, bet pagrindinė rinka yra Vilnius. Galime pasakyti, kad tai yra arti rekordo.
Didžiausias sandorių skaičius buvo 2007 m., naujų būstų Vilniuje buvo parduota 4,7 tūkst. Metinis augimas irgi didelis, apie 20 proc. paaugo naujo būsto sandorių skaičius.
– Ką jūs manote apie tai, ką Lietuvos bankas prognozuoja?
D.Dargis: Situacija yra įdomi. Nekilnojamojo turto kainos, sandorių skaičius labai sparčiai auga visoje Europoje. Mes nesame išskirtiniai šioje vietoje.
Kas gal turėtų kelti nerimą ar kelia Lietuvos bankui – kainos. Pats sandorių skaičius rodo, kad ekonomika sveika. Imant pagal Vilniaus gyventojų skaičių, sandorių yra labai nedaug, lyginant su kitais miestais ir istorija. Vilniuje ir gyventojų skaičius didėja.
Jeigu pasiūla nėra užtikrinama ir yra daug daugiau pirkėjų, tada plėtotojai sako, jog negali užtikrinti pasiūlos, kad patenkintų lūkesčius. Tuomet tiesiog sako, kad pakels kainas ir apribos pasiūlą.
Tada įsisuka spiralė, atsiranda investuotojų, dalis mano, kad uždirbs iš to pakilimo. Tai yra nebesveika situacija. Dabar matome, kad tie, kurie perka, perka sau arba nuomai, ne spekuliacijai.
Aš kol kas nematau pirkėjų, buvusių 2007 m., kurie nusiperka ir parduoda, kai namas jau pastatytas.
– Tų, kurie pirkdavo iš brėžinių. Dabar tokių atvejų nėra?
D.Dargis: Nėra.
G.Nausėda: Žodis „spekuliacija“ šiek tiek trikdo. Kai kas įdeda į tai neigiamą prasmę. Investicija būtų tikslesnis žodis.
D.Dargis: Spekuliacija yra sandorių bangos pagavimas – pagauti augimo bangą ir pasiimti pelną. Aš tai vadinu spekuliacija. Investicija yra ilgalaikis sprendimas.
G.Nausėda: Gyvenimas yra daug sudėtingesnis, galimas ir mišrus metodas. Žmogus nusipirko pirmiausia ne dėl to, kad jis nori pagauti bangą, bet jis nori išnuomoti būstą, rasti nuomotoją ir tada, po kelerių metų, jei jis pamatys, kad konjunktūra jam palanki, jis jį parduos.
Jis susirinks visus pinigus už nuomą ir po to pasinaudos ir išloš kainų skirtumą. Nevadinkime to spekuliacija, bet tai yra tam tikras rizikos veiksnys ir bene svarbiausias šiuo metu nekilnojamojo turto rinkos rizikos veiksnys. Tų žmonių, kurie perka būstą, norėdami jį išnuomoti, lūkesčiai gali būti nepatenkinti.
Jie, ateidami į rinką vėliau, nusivilia ir nepasiekia tų rezultatų, kurių tikėjosi, vadovaudamiesi principu: žiūrėk, Petras, Onutė tai padarė ir jiems labai gerai pasisekė, rado gerą nuomininką, per metus gauna 7–8 proc. grąžą, padarysiu tai ir aš.
Bet žmogus nesusimąsto, kad jis tai daro per vėlai, pakitusioje rinkoje, ir galbūt ta rinka keisis taip greitai, kad jis ir 2 proc. grąžos nebegaus.
O po to, pradėjus didėti palūkanoms, jį ims pjauti ir skolos tvarkymo išlaidos. Šia prasme šis rinkos segmentas yra pats jautriausias ir pažeidžiamiausias. Tam, kuris perka stogą virš galvos ir svajonių būstą, visiškai nusispjauti, kaip jo būsto kaina kinta. Svarbiausia, kad jis turi stabilias pajamas, jis ten gal gyvens iki gyvos galvos.
– Koks šiandien yra būsto pirkėjas? Ar pastaraisiais metais jis keitėsi?
D.Dargis: Keičiasi, auga dalis klientų, kurie skolinasi. Prieš 3–4 metus turėjome du trečdalius savo klientų, kurie neimdavo paskolos, pirkdavo savo lėšomis, kurie taupė.
– Turbūt tie, kurie turėjo santaupų prieš eurą ir po to jas reikėjo kažkaip realizuoti?
G.Nausėda: Ir kurie niekur kitur nesugalvojo investuoti. Pavyzdžiui, akcijų rinka jiems nepriimtina iš principo, banko indėlis nieko neduoda.
D.Dargis: Paskolinių klientų dalis, kas įdomu bankams ir Lietuvos bankui, auga. Pernai 60 proc. mūsų klientų skolinosi bankuose. Taisyklė, kad tie, kurie skolinasi bankuose, perka sau.
G.Nausėda: Lietuvos banko informacija, kad tik trečdalis skolinasi, jau yra šiek tiek pavėlavusi, nes, pagal dabartinius procesus, o tai sprendžiu iš bankų paskolų portfelių augimo, kuris pirmaisiais šių metų mėnesiais jau tampa itin ženklus, ypač būsto paskolų, ta dalis skolintomis lėšomis besinaudojančių klientų ir toliau didėja. Ji gal ir 60 proc. kažkada perkops, ir 80 proc.
– Pone Nausėda, juk bankai irgi nemažą dalį pelno susirenka iš paskolų palūkanų?
G.Nausėda: Šiuo metu gyvenimas yra toks, kad palūkanų maržos yra rekordiškai mažos. Bet kai negali iš palūkanų maržų uždirbti, mėgini uždirbti iš apimties.
Lietuvos bankas, galbūt matydamas, kad apimtis pučiasi labai greitai, prisimena tuos blogus ir nelaimingus 2006–2008 m. ir iš anksto pradeda skambinti pavojaus varpais: žiūrėkite, jei tokiu mastu būsto paskolų portfelis pūsis, gali atsitikti kas nors panašaus kaip prieš dešimtmetį.
– Yra keli pagrindiniai kriterijai, kurie gali nekilnojamojo turto kainą sukelti arba mažinti. Vienas jų – Lietuvos banko vadinamieji atsakingo skolinimo nuostatai, kurie buvo pakeisti prasidėjus krizei. Sumažintas laikotarpis, kuriam galima skolintis, apribotos paskolų gavėjų viršutinės ribos. Situacija sukurta tokia, kad jaunam žmogui, neturinčiam papildomų pajamų, pasiskolinti yra sudėtinga. Kodėl tuomet nekilnojamojo turto rinka pučiasi, jei pagrindinis skolininkas negali pasiskolinti, nes jis yra apribotas?
G.Nausėda: Kalbėkime apie tai, kad skolinasi nemažai 25–34 metų amžiaus grupės žmonių, kurie jau gali, turėdami normalius darbus, sukaupti 15 proc. įnašą.
Prisiminkime, kad gyvename Lietuvoje, kur petys petį remia, tėvai, giminaičiai gali padėti surinkti 15 proc. sumą. Vien tik pasitikėti, kad 15 proc. normatyvas viską išspręs, turbūt neverta. Šiandien Lietuvos banko vadovo konferencijoje buvo užsiminta, kad visuotinis nekilnojamojo turto mokestis galbūt būtų naudingas sprendimas.
Bet reikėtų pasakyti, kad visuotinis nekilnojamojo turto mokestis, kaip profilaktikos priemonė mėginant užbėgti už akių neigiamiems procesams, gal ir būtų svarstytinas – nuleisti kartelę, neapmokestinimą ir panašiai, bet jei jis būtų įgyvendintas tuo metu, kai rinka pradeda jausti tam tikrą karštligę ir perprodukcijos požymius, tai būtų dar viena vinis į šios rinkos karstą.
Tada visi pasiduotų panikai ir visuotinio nekilnojamojo turto kontūrai visus imtų gąsdinti, ko gero, paklausa sumažėtų, o pasiūla padidėtų. Tai taptų savaime išsipildančiu neigiamu lūkesčiu.
– Dar vienas veiksnys, kuris vienareikšmiškai paveikia paklausą, – demografija. Vilniuje šio dalyko turbūt taip smarkiai nejusti, nes į Vilnių nuolat imigruoja tam tikras skaičius žmonių. O iš rajonų dažniausiai išvažiuojama ir ten nekilnojamojo turto paklausa mažėja. Kodėl kalbama apie besipučiantį burbulą, jei turime tik Vilniaus statistiką? Juk tik Vilniaus statistika remtis negalima skaičiuojant šiuos dalykus?
G.Nausėda: Iš esmės visi ir kalba apie Vilnių – tiek Lietuvos banko vadovas, tiek gerbiamas prelegentas. Visi kalbame apie Vilnių, nes nekilnojamojo turto rinkos, kaip tokios, Lietuvoje nėra.
Yra atskirų miestų rinkos, kurios labai skiriasi tarpusavyje dėl to, kad labai skiriasi bendra regioninė situacija Lietuvoje.
Šiandien kalbame apie galimą krizę ar jos tam tikrą riziką tik Vilniuje. Kol kas nėra kalbos apie kitus Lietuvos regionus, ko gero, net ir įskaitant Kauną ir Klaipėdą, nors ten gyvybės esama gerokai daugiau.
D.Dargis: Vilnius sudaro pusę Lietuvos rinkos. Vilnius, kaip miestas, yra svarbus visai ekonomikai, ypač nekilnojamojo turto srityje. Tiek komercinis, tiek gyvenamasis turtas, sukuriamas čia, yra vertingiausias ir sudaro didelę dalį Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos.
– Kokia yra situacija regionuose? Kurie regionai yra mažiausiai paklausūs?
D.Dargis: Nepalyginama. Neerzinsiu tam tikrų regionų, bet yra tokių vietų, „juodųjų skylių“, kur yra mirusios nekilnojamojo turto rinkos. Deja, tenka pripažinti, jog jos neatsigaus dėl to, kad urbanizacija yra nesustabdomas procesas. Vilnius, Kaunas, Klaipėda, galbūt Šiauliai, Panevėžys.
Yra trys miestai, kurie urbanizuojasi, o regionai miršta, sensta, tuštėja. Tai vyksta ne tik Lietuvoje, bet ir visoje Europoje, pasaulyje. Urbanizacija keičia rinką, paveikslas yra labai iškreiptas ir jis kreipsis toliau – tiek kainomis, tiek sandoriais.
– Yra teigiančių visiškai priešingai negu Lietuvos bankas, kuris sako, kad pakilusios būsto kainos neturi tendencijos mažėti. Sakoma, kad būsto kainoms įtaką gali padaryti perteklinė butų pasiūla, nutraukta lengvata šildymui, didėjantys komunaliniai mokesčiai, brangstantis maistas, paslaugos, dėl emigracijos katastrofiškai mažėja potencialių pirkėjų. Išvada – butai turėtų pradėti pigti. Sutiktumėte?
D.Dargis: Jeigu būtų, tai būtų. Šnekame apie tai, kas yra šiandien. Panaikinti lengvatą šildymui yra politiškai sudėtinga. Brangstantys maisto produktai – taip, bet matome ir algų kilimą.
Tai atsveria vienas kitą. Pajamos, liekančios atskaičius būtinąsias išlaidas, žmonių santaupos auga. Bendra situacija – žmonės Lietuvoje turtingėja, ypač Vilniuje, nes žmonės turi daugiau santaupų, turto.
G.Nausėda: Jūsų paminėti veiksniai yra labiau taktiniai, tačiau labai fundamentalūs, apie kuriuos buvo užsiminta – nedarbo lygio mažėjimas, vidutinio darbo užmokesčio kilimas 8–9 proc., bene sparčiausiai Europos Sąjungoje, ir demografija. Vilniaus demografija yra pozityvi, nes Vilnius auga.
Jūsų paminėti veiksniai gali išsipildyti, gali neišsipildyti, bet didelė tikimybė, kad ne. Veiksniai, kuriuos aš paminėjau ir kurie veikia palankiąja linkme, mano požiūriu, yra gana ilgalaikiai. Gyventojų skaičius Vilniuje, matyt, didės ir per artimiausius 5 metus, kaip kad didėjo pastaruosius 5 metus.
– Kokių priemonių galėtų imtis centrinis bankas, jei ta situacija pasidarytų blogesnė nei šiuo metu?
G.Nausėda: Galima griežtinti normatyvus, kurie yra dabartinio atsakingojo skolinimo gairėse, galima didinti pradinį įnašą, padaryti mažiau prieinamas paskolas būtent per tai.
Galima reikalauti didesnio ar nepalankesnio klientui turto vertės ir paskolos santykio. Galima taikyti ir labiau sofistikuotus metodus, kurie susiję su palūkanomis, galima dar labiau apriboti maksimalią paskolos trukmę.
Instrumentai yra sukurti, dabar kalbama apie tai, ar replėmis labiau prisukti kokius nors varžtus, ar juos laikyti toje pačioje vietoje.
„Lietuva tiesiogiai“ – nuo pirmadienio iki ketvirtadienio 18.40 val. per „Lietuvos ryto“ TV.
