– Kokia dabar situacija, pone Sauliau?
– Nors karantinas geriems trims mėnesiams buvo sustabdęs ir įšaldęs rinką, bet ekonominė situacija Lietuvoje labai nepablogėjo – iš atnaujintų rodiklių matome, kad atlyginimai ir toliau po truputį auga, išskyrus pažeistus sektorius.
Tad ta pauzė tiesiog sukūrė didesnį kiekį tokių „trumpalaikių“ pirkėjų – tai reiškia, kad tie, kurie nenorėjo ar negalėjo pirkti karantino metu ir kurį laiką po jo, dabar vėl aktyviai dalyvauja būstų rinkoje. Jie buvo ypač aktyvūs rugsėjį ir spalį.
– Ar galima tikėtis, kad artimiausi keli mėnesiai irgi bus tokie?
– Manau, kad taip. Panašu, kad tie pirkėjai, kurie buvo padarę pauzes, daugiau jų nedarys. Kadangi ekonominė situacija gerėja, žmonių lūkesčiai pozityvūs. Tačiau ar taip bus ir toliau, kitais metais, labai sunku pasakyti, nes nežinome, kaip bus su virusu, prevencinėmis priemonėmis.
– Ką jūs manote, pone Arnoldai?
– Aš nesismulkinčiau ties ekonominėmis, demografinėmis priežastimis, mano manymu, pagrindinis rodiklis yra tikėjimas. Sutikčiau su teiginiu, kad dabar pagrindinė religija yra tikėjimas augimu. Bet kiek jis pagrįstas, čia jau kitas klausimas.
Žmonės tiki, kad pinigai nuvertės. Tačiau kiek tai tiesa, nežinia. Bet yra argumentų, kad nebūtinai tas nuvertėjimas bus toks, kokio žmonės tikisi. Girdžiu variantų, kad bus hiperinfliacija, popierius taps bevertis ir jo nebus kur dėti, tad geriau turėti turto ir taip būti saugiam.
Žinoma, gerai turėti turto – bet už kokią kainą ir įsipareigojimus tu tą turtą perki? Jei yra didelė infliacija, centriniai bankai tampa priversti kelti palūkanas, o jei turtą pirkai su paskola 30-čiai metų...
Taip yra buvę 7-ajame dešimtmetyje, kai buvo stagfliacija – neaugo ekonomika, bet infliacija dėl naftos kainų sparčiai kilo ir centriniai bankai rinkosi valdyti infliaciją keldami palūkanas. O tada skolų turėtojai ir tapo įkaitais.
Dažnai matau, kad žmonės mažai gilinasi į tokius dalykus. Jie tiki, eina ir daro, o paskui turime rezultatus – rinka kaista.
– Sauliau, ar kainos yra paaugusios, ar kaip tik žemesnės? Jei lyginsime prieškarantinines kainas ir dabartines?
– Pardavimų kainų kritimo rinkoje nefiksavome. Nuomos rinkoje II ketvirtį mūsų skaičiavimais kainos buvo sumažėjusios 2-3 proc., bet paskui jos atšoko. Mūsų skaičiavimais dabartinis būstų nuomos kainų lygis yra keletą procentų aukštesnis negu praeitais metais tuo pačiu metu.
Pardavimų kainos per karantiną nemažėjo, bet kilo taip „matematiškai“ – mūsų skaičiavimais, nuo karantino iki dabar kainos pakilo vidutiniškai kiek daugiau nei 1 proc. Tad pačios kainos nekaista, kaista tik sandorių kiekis.
– Arnoldai?
– Skaičiavau ir analizavau, kad kai kuriuose Vilniaus mikrorajonuose buvo tam tikras 2-3 tūkst. eurų pamažėjimas už 2-3 kambarių būstus, bet rugsėjo mėnesį kainos buvo arba pasyvios, arba net aplenkusios prieš karantiną buvusias kainas keliais tūkstančiais.
– Aš pats turėjau tokių sandorių balandžio-gegužės mėnesiais, kai žmonės nežinojo, kaip viskas pasisuks, jie buvo nuosaikesni nuolaidų klausimu, labiau skubėjo realizuoti turtą jį parduodant, o dabar yra priešingai.
Pakalbėkime apie regionus. Sauliau, ar yra tokių regionų, kurie nukentėjo nuo šios situacijos ir kur kainos krito, o kur – labai augo?
– Didmiesčiuose, didesnėse rinkose, jos praktiškai nekrito, o tik simboliškai augo – nuo 1 proc. iki 2 proc. Galbūt šiek tiek labiau ūgtelėjo mažesniuose miestuose – Šiauliuose, Panevėžyje, kur pats kainų lygis mažesnis ir dėl to 100 eurų prieaugis statistiškai atrodo didesnis negu Vilniuje ar Kaune.
Bet kad kuris miestas būtų nukentėjęs ir puolęs į neviltį, tai to nėra, netgi atvirkščiai – kai kurie miestai netgi labai išlošė. Gal ne pagal kainas, bet pagal aktyvumą. Pavyzdžiui, pajūris – aš buvau skeptiškas, nes vasaros pradžioje buvo sakoma, kad žmonės domisi būstais. Tada galvojau, kad juk domėtis yra viena, o pirkti – kita.
– Dauguma brokerių skundėsi, kad vasaros pradžioje turėjo begalę klientų, ėjusių apžiūrėti būstų, bet niekas nepirko. Iš pradžių svarstėme, į ką visa tai gali pavirsti, bet galiausiai pavirto į sandorius.
– Taip. Žiūrint į statistiką, sandorių skaičius kurortiniuose miestuose, tokiuose kaip Neringa, Palanga, yra šiek tiek didesnis negu pernai.
– Ką pastebėjote jūs, Arnoldai?
– Dariau paskaičiavimus iš demografinės pusės ir per karantiną įvyko įdomus pokytis. Didžiuosiuose miestuose per karantiną, jeigu žiūrime į poliklinikose registruotų gyventojų skaičių, gyventojų skaičius nustojo augti arba balandžio, gegužės mėnesiais net mažėjo. Tam įtakos galėjo turėti nuotolinis darbas, išvažiavę studentai, iš užsidariusių viešbučių, kavinių išvažiavę darbuotojai.
Tačiau regionuose, žiūrint pagal registruotus poliklinikose gyventojus, kur 10 metų ar daugiau nuo praeitos krizės gyventojų skaičius mažėjo kiekvieną mėnesį, tas mažėjimas per karantiną sustojo ir daugeliu atvejų regionai net padidėjo keliasdešimt ar šimtų gyventojų.
Jeigu anksčiau galvojau, kad regionus reikia nurašyti, nes jie traukiasi, sensta, juose tos suklotos trinkelės yra pinigų išmetimas, tai dabar matau, kad karantinas gali padaryti didžiuosiuose miestuose destrukciją, kad regionai turi perspektyvą.
– Galvojate, kad tai turėtų išlikti, kad anksčiau ar vėliau negrįš visi atgal į miestus?
– Rugpjūčio mėnesį tas ir pasimatė – vėl prasidėjo augimas Vilniuje, Kaune, nors Klaipėdoje vis tiek dar matomas mažėjimas. Tai sutapo su sandorių „atšokimu“ Vilniuje ir Kaune. Tad galima sakyti, kad gyventojų migracija tam daro didelę įtaką.
– Kaip elgiasi vystytojai šiuo metu tavo akimis, Arnoldai?
– Vystytojai bet kuriuo atveju suinteresuoti, kad rinka judėtų. Iš vienos pusės gerai, kad miestas auga, vystytojai jį plėtoja, stato. Kai kurie tų projektų, kuriuos planavo anksčiau, nepaleidžia arba neskuba paleisti, galbūt nori sandėlį išsivalyti.
Tačiau matome naujokų, mažesni vystytojai ėmė galvoti, ką čia nusipirkti. Neseniai vienas baltarusių vystytojas ėmė dairytis į Vilniaus rinką, taip pat kauniečiai nori statyti Vilniuje ir ieško jame teritorijų.
Taigi vieni atsitraukinėja, o kiti mato galimybę ateiti – žinoma, galbūt šis laikas atrodo rizikingas, bet juk kažkada reikia bandyti ateiti. Tad jeigu didieji vystytojai šiek tiek atsitraukinėja arba mažina planus, tai nereiškia, kad pasiūla bus mažesnė – tikėtina, kad ta pasiūla ateis iš naujų rinkos žaidėjų.
Tačiau senieji vystytojai vis tiek tęsia projektus, paleidžia naujus etapus ir vis dar laikosi virš 4 tūkst. neparduotų butų skaičius, nepaisant to, kad rugsėjį vystytojai sugeneravo apie 600 pardavimų. Taip pat rugsėjį gana aktyviai buvo paleidžiami nauji projektai.
Tų suplanuotų projektų yra ne vienas tūkstantis. Jei būtų pirkėjų, juos būtų galima paleisti. Kol kas vystytojai naudojasi žmonių tikėjimu, kad reikia kažkur padėti pinigus, nes dabar kai kam tie pinigai atrodo kaip karšta bulvė.
– Sauliau, kaip yra su segmentais? Prasidėjus karantinui žmonės pradėjo bėgti iš senamiesčių, ėmė dairytis sklypų, sodybų, apskritai ėmė planuoti keisti butą į kotedžą su žemės gabalėliu. Ar tas pasijautė sandoriuose? Ar tai vis dar vyksta, ar jau žmonės grįžta atgal į senamiesčius?
– Ta tendencija dar šiek tiek tęsiasi. Žemės sklypai yra bene pigiausia turto kategorija, ypač jei perki užmiestyje. Panašu, kad to pigaus turto pirkėjų yra nemažai: žmonės ieško, kur padėti pinigus, bet nesugeba įpirkti buto senamiestyje arba namo, tad mažas sklypas arba vieno kambario butas jiems yra patraukli investicija.
Tačiau yra ir brangaus turto pirkėjų. Dėl namų pirkimo aš buvau šiek tiek skeptiškas – pasėdėjus 3 mėn. karantine galbūt ir yra noras keisti butą į namą. Galvojau, gal paskui žmonės persigalvos ir grįš į įprastą ritmą, tačiau, žiūrint į namų pirkimo statistiką, matosi, kad namų parduota 16 proc. daugiau nei pernai – tai akivaizdus namų pirkimo įsibėgėjimas.
Sunku pasakyti, ar tai sieti tik su karantinu, ar su elementariu žmonių pajamų augimu. Man atrodo, kad Lietuva jau priartėjo prie to, kad žmonės jau pradeda turėti galimybių ir noro pirkti erdvesnį būstą, nes iki šiol naujai statomų butų ir namų kvadratūros kreivė nuosekliai mažėjo ir artimiausiu metu turbūt dar mažės.
Bet anksčiau ar vėliau bus lūžis, kai žmogui pinigų jau užteks ne tik racionaliai išplanuotam, ankštam butui. Dabar žiūrint, kokiu tempu auga žmonių atlyginimai, perkamoji galia, erdvesnio buto pirkimas bus nauja tendencija po kelerių metų.
– Tačiau tai jau po truputį atsiranda: pavyzdžiui, Paupio projektas, kuriame pardavinėjami didelės kvadratūros butai, kurių suminės kainos tikrai didelės, tačiau pardavimai vis tiek labai geri.
– Taip, tai jau ženklas, tačiau tendencija bus tada, kai matysime naujai statomų butų nuosekliai vidutiniškai kylantį kvadratūros didėjimą, kai tų projektų bus daugiau.
O kalbant apskritai apie naujos statybos butus, mes suskaičiavome, kad Vilniuje jau pastatytuose namuose neparduotų butų skaičius yra mažesnis negu 1 tūkst. – tai yra geriausias rodiklis nuo 2017 metų pradžios. Tai irgi rodo, kad tas plėtotojų atsargumas pakoregavo paklausos ir pasiūlos santykį – pasirinkimas pirkėjams yra mažesnis.
Tačiau ateities projektų potencialas yra gana didelis ir plėtotojai, matantys statistiką, kad pardavimai einasi gerai, pasiūlos ir paklausos santykis linksta jų link, padarys daugiau projektų. Kodėl ne visi stato? O todėl, kad reikia pinigų statybai, anksčiau ar vėliau turi eiti kredituotis.
Tai viena iš priežasčių, kodėl plėtotojai stato brangiau. Tradiciniuose bankuose pigų, patogų finansavimą gauti sunkiau, todėl atsiranda kitokios brangesnės formos – sutelktinis finansavimas, obligacijos ir panašiai. Tačiau bankai teisingai ir daro – jie nekaitina rinkos.
– Ką manote jūs, Arnoldai?
– Namai populiaresni negu butai dar ir dėl to, kad namai artimiausiais metais „duos į skūrą“ butams. Pasižiūrėję į demografinę situaciją pamatysime, kad šiuo metu Lietuvoje, ypač Vilniuje, didžioji dalis gyventojų yra nuo 25 iki 49 metų, o mažiausia – nuo 18 iki 25 metų.
O juk būsimi ir esami studentai yra potencialūs mažų butų pirkėjai, o 30+ metų žmonės jau dažniausiai turi šeimas, vaikus ir jiems natūraliai reikia erdvesnio būsto, todėl namai ir kotedžai ir yra populiarūs.
Žinoma, ir didesni butai, tačiau jie kainuoja brangiau – jeigu už 150 tūkst. gali nusipirkti gerą namą ar kotedžą už miesto, tai miesto centre už tokią kainą gali nusipirkti tik labai kuklų butuką. Tad žmonės su tam tikra perkamąja galia ir galvoja, kad geriau kelsis už miesto ir pirks namą.
– Pavasarį sakėte, kad 2008 metų krizė atrodys kaip juokas, kad artėja badmetis ir sunkūs laikai. Panašu, kad taip neatsitiko.
– Dar neatsiimu šiu žodžių. Gal taip bus, o gal ir ne – niekas nežino. Dar koronaviruso situacija nėra išsisprendusi. Galiu tik pasakyti, kad mes laimėjome pirmą raundą – bet bokse būna ir 10, ir 12 raundų. Žinoma, pas mus tiek nebus – bus gal 2, gal 3.
Pavasarį galbūt ir atsiimsiu šiuos žodžius. Manau, kad šį rudenį, žiemą spręsis labai daug klausimų. Aš labiau linkęs duoti 60-70 proc. tikimybę, kad mums ruduo ir žiema bus tikrai sudėtingi. Žinoma, neaišku, kaip reaguos centriniai bankai – ar jie bandys dar tempti mus už ausų, ar leis kapitalizmui pačiam išsilaižyti žaizdas.
