– Būstas Vilniuje per metus pabrango apie 16 proc., neatsilieka ir kiti miestai. Kokios to pagrindinės priežastys?
– Miestas augantis – per keletą pastarųjų metų Vilnius padidėjo 8 tūkst. gyventojų. Natūraliai didėja naujo būsto poreikis. Be to, dalis žmonių gyvena prastesniuose būstuose ir ryžtasi juos pakeisti. Gana sparčiai auga atlyginimai, kiek mažesnės paskolų palūkanos gerina galimybę įsigyti būstą.
Iš kitos pusės, pernai per pandemiją dalis vystytojų išsigando galimos krizės, dalis projektų sustojo – naujų butų nebuvo pastatyta tiek, kiek įprasta. Dėl to Vilniuje susidarė šioks toks naujo būsto trūkumas, o žmonės dažnu atveju perka naujus butus iš brėžinių.
– Panašu, kad artimiausiu metu pasiūla turėtų gerokai išaugti – matome daugybę vystomų projektų. Ar po poros metų galima tikėtis stabilesnių kainų, kai pasiūla patenkins paklausą?
– Manau, tikrai taip. Matome, kad vien per pirmus šių pusę metų Vilniaus apskrityje pradėta statyti 5 tūkst. butų. Statybos – gana lėtas procesas, pasivijimas gali trukti metus ar pusantrų, bet mes tikimės, kad situacija ypač Vilniaus būsto rinkoje per pusantrų metų turėtų stabilizuotis.
– Tačiau auga atlyginimai, juntamas darbuotojų trūkumas. Ar tai gali lemti, kad kainų kilimas išliks?
– Taip, statybų kainos išaugusios tiek dėl atlyginimų, tiek dėl žaliavų. Kita vertus, situacija gali netrukus ir pasikeisti: matome įtampas Kinijos nekilnojamojo turto rinkoje, kuri gali gana greitai atvėsti. Tokiu atveju matytume visiškai priešingas tendencijas žaliavų rinkoje nei dabar.
– Atliktas tyrimas parodė, kad šalies gyventojai, atsižvelgdami į kainų kilimą, pakeitė planus dėl būsto įsigijimo: 23 proc. būsto pirkimą nusprendė atidėti. Ar toks sprendimas teisingas?
– Fundamentalūs veiksniai – du sparčiai augantys didieji miestai ir sparčiai augančios gyventojų pajamos – rodo, kad kainų kritimo tikėtis neverta. Tačiau jei žmonės planuoja statytis individualų namą, galbūt galima palaukti statybinių medžiagų, žaliavų ir darbo kainų atoslūgio.
– Nuomos pajamingumas gerokai krenta. Ką patartumėte ketinantiems investuoti į NT?
– Reikia įsivertinti, ar žmonės turi rezervą pusei metų, jei įvyktų netikėtumų, įvertinti rizikas, koks ateityje bus būsto poreikis. Klausimas, kaip įsigyjamas NT – savomis lėšomis ar su paskola. Finansinis svertas šią investiciją padaro rizikingesnę.
NT atrodo saugi investicija, tačiau jei į šią formulę įdedame ir paskolos dėmenį, aritmetika pasidaro sudėtingesnė – galima gauti didesnį pelną, bet ir rizika gerokai išauga. Dabar galima tikėtis apie 5 proc. nuomos pajamingumo – tokia investicija atsiperka per 20 metų, darant prielaidą, kad jis nuolat bus išnuomotas, kas yra nerealistiška.
Negalima sakyti, kad ir nuomos kaina nesikeičia – ji Vilniuje didėja gana sparčiai. Tai rodo, kad naujo būsto poreikis sostinėje yra aukštas, tačiau bent kol kas dėl šios neįprastos situacijos rinkoje kainos auga šiek tiek sparčiau.
– Europos Centrinio Banko (ECB) bazinė palūkanų norma išlieka nulinė. Šia prasme metas skolintis vis dar palankus. Kaip įvertintumėte ateities perspektyvas?
– Tai visiškai priklausys nuo to, kokios jėgos bus euro zonos ekonomikos atsigavimas. Bent jau kol kas žvelgiant į naujausią ECB strategiją artimiausius dvejus metus judesių bazinėse palūkanų normose tikėtis neverta. ECB siekia, kad infliacija euro zonoje tvariai pasiektų 2 proc. Pagal dabartines ekonomines prognozes geriausiu atveju tikimasi, kad tai įvyktų 2024 m. Tada ECB galėtų pradėti pamažu kelti palūkanų normas, kurios dabar euro zonoje yra minus 0,5 proc. Vien kol pasiektų 0 proc., tikriausiai reikėtų kalbėti apie 2024 m. pabaigą-2025 m. pradžią.
Žinoma, situacija gali pasikeisti tiek į teigiamą, tiek į neigiamą pusę.
– Kalbant apie kainų augimą mūsų šalyje – ar tai atspindi bendrą situaciją pasaulyje ar bent Europoje?
– Iš dalies taip, iš dalies – ne. Viena komponentė ateina iš tarptautinių žaliavų kainų. Pernai kainos stipriai smuko, šiemet jos atšoko į normalų lygį, o dėl susidariusio trūkumo ūgtelėjo. Plačiai sutariama, kad tai – laikinas reiškinys, kuris panašiai per metus turėtų normalizuotis.
Tačiau Lietuvoje yra kita svarbi dalis – atlyginimų augimas. Viena vertus, gyventojams nesmagu, kad kainos kyla, tačiau kainų augimui yra gera priežastis: tai reiškia, kad mūsų pajamos auga ir perkamoji galia Lietuvoje didėja.
– Vakarų Europoje keleriopai daugiau besinuomojančių būstą nei Lietuvoje. Kokios to priežastys ir ar mūsų didmiesčiai eina to link?
– Būstas Europos didmiesčiuose daug brangesnis. Be to, ten daug populiaresnis verslo modelis, kai vystytojas pastato būstą, išlaiko jo nuosavybę ir nuomoja butus, kai pas mus butai pastatomi ir parduodami.
