investuotojai-itaria-machinacijas-25069055"="">investuotojai-itaria-machinacijas-25069055"" target="_blank">Pirmą „Lietuvos ryto“ tyrimo dalį „Į apsukrių veikėjų pinkles pakliuvo turtingi investuotojai: įtaria machinacijas“ skaitykite čia.
Studentų būstai virto butais
Prieš tai, kai įsigijo pastatą prie Vilniaus rotušės, B.Žukausko įmonių pavadinimai figūravo projektuose Šiauliuose, Marijampolėje, Vilniuje. Tarp jų – loftų įrengimas buvusiose gamyklose, bendrabučių remontas.
2020 metų pabaigoje Turto banko surengtame aukcione šie plėtotojai, surinkę pinigų iš investuotojų, už 3,65 milijono eurų įsigijo prestižiniame Žvėryno rajone esantį bendrabutį, kuris priklausė buvusiam Edukologijos universitetui.
Pastatui su žemės sklypu nusipirkti pinigų sumetė dešimt investuotojų, daugiausia – juridiniai asmenys, kai kurie pirko po visą aukštą.
Renovavus pastatą 18 kvadratinių metrų bendrabučio kambariai virto butais, už kuriuos buvo prašoma nuo 47 tūkstančių iki 120 tūkstančių eurų.
2021 metų rugpjūtį „Projekto administratorius“ per varžytynes įsigijo kitą šalia esantį pastatą, taip pat buvusį studentų bendrabutį – 120 kambarių bei 544 kvadratinių metrų negyvenamąsias patalpas.
Butais paverstus 18 kvadratinių metrų būstus imta pardavinėti ir po 59 tūkst., ir po 89 tūkst. eurų. O mokslo paskirties patalpos virto gyvenamosiomis, skirtomis įvairioms socialinėms grupėms.
Projektinis pasiūlymas rengtas statytojo „Projekto administratoriaus“ užsakymu, o būstai esą bus pritaikyti žmonėms, turintiems negalią.
Kodėl neturi licencijos?
– Ar „HoBu“ veikia kaip sutelktinio finansavimo platforma? Ar turite tokiai veiklai būtiną licenciją? – paklausiau B.Žukausko, kuris į dalį klausimų atsakė žodžiu, o kitus nurodė jam atsiųsti raštu.
– Tai nėra sutelktinio finansavimo platforma. Tai yra bendra pirkimo ir statymo platforma.
Susirenka žmonės, nusprendžia, kad ką nors kur nors nori nusipirkti, susimeta pinigus ir nusiperka.
– Kuo tai skiriasi nuo sutelktinio finansavimo?
– Čia veikia kaip kooperatyvas. Tai arčiau jungtinės veiklos principo.
– Sutelktinis ir jungtinis – skamba panašiai. O verslas daromas svetimais pinigais, tiesa?
– Tai du skirtingi dalykai. Mes esame visų klientų administratorius. Susirenka klientai, ir mes juos nuvedame į kokį nors objektą.
– Kaip randate klientų, kurie nori investuoti?
– Kadangi esame tarptautinis startuolis, o platforma yra kūrybos ir testavimo stadijos, tad rinkodaros dar nėra. Klientai mūsų ieško – iš lūpų į lūpas.
– Ar jūs norite pasakyti, kad jūsų vadovaujama įmonė „HoBu Lietuva“ ir kitos pačios neieško klientų?
– Mes veikiame jau turbūt aštuonerius metus. Atėjo keli klientai, kurie norėjo nusipirkti didesnį daiktą.
Susimetė pinigus. Tai augo iki to, jog ateina į objektą dvidešimt klientų, kad jį nusipirktų.
– Jeigu neturite sutelktinio finansavimo platformos operatoriaus licencijos, tada kokiu teisiniu pagrindu renkamos lėšos investicijoms į nekilnojamojo turto projektus?
– 2021 metų kovo 29 dieną kreipėmės į Lietuvos banką dėl veiklos įvertinimo ir, esant reikalui, licencijos išdavimo.
Gavome išvadą, kad licencija nėra reikalinga.
– Lietuvos bankas tokios išvados neranda. Ar galite pateikti dokumento kopiją arba jo datą ir numerį?
– Įmonės vidaus dokumentais dalijamės įstatymų nustatyta tvarka.
– Paprastai jūs perkate senas gamyklas ir kuriate loftus?
– Dažniausiai – taip. Loftai – viena pakraipų.
– Jūsų įmonė aukcione nusipirko pastatą šalia Rotušės. Kas ten bus?
– Reikės klausti klientų – galutinių vartotojų, kurie ten kažką darys.
– Iš kelių asmenų rinkote lėšas šiam objektui įsigyti?
– Tai konfidenciali informacija.
– Kodėl nutraukėte sutartį su vienu iš klientų?
– Tai – konfidenciali informacija.
– Kiek iš viso įmonių turite ir kam jums tiek jų reikia?
– Visos įmonės veikė ir (ar) veikia skirtingomis veiklos kryptimis, akcininkų sudėtimi, projekto specifika.
Painiava dėl patalpų paskirties
Projektuose, kuriuos vykdo B.Žukausko įmonės, figūruoja ir brokeris R.Vaitiekūnas.
Jis jau pardavinėja ir dalį Turto banko aukcione įsigytų patalpų prie Rotušės.
Skelbimuose nurodyta, jog tai komercinės patalpos, ir tik žemiau mažesniu šriftu parašyta, kad jų paskirtis – „kita, mokslo“.
– Kodėl pardavinėjate patalpas kaip komercinės paskirties, nors jų paskirtis yra mokslo? – paklausiau brokerio R.Vaitiekūno.
– Tai dėl to, kad mokslo yra priskiriama komercinei paskirčiai.
Žemiau skelbime yra, kad tai mokslo.
– Ką ten tokiu atveju galima daryti?
– Keisti paskirtį. Perki ir darai, ką nori.
– Ar tai taip paprasta padaryti?
– Nebūtinai. Tie, kurie nusimano, žino kelius ir procedūras, žino, ką galima padaryti.
Yra detalieji planai, sklypo galimybės, ką galima pakeisti. Bet parduodame taip, kaip yra ir kaip nupirkome.
– Ar bendraudamas dėl pirmo aukšto patalpų su bendrovės „Deimantų fabrikas“ atstovais veikėte kaip tarpininkas?
– Taip, aš ieškojau pirkėjų visam šitam pastatui.
– Tada kodėl minėta įmonė taip ir negavo raktų, kuriuos žadėjote?
– Aš po to bendravimą su jais ir kitais perdaviau „Projektų administratoriui“.
– Tai nėra vienintelis šio plėtotojo objektas, kurį pardavinėjote?
– Taip. Ir jie yra ne vienintelis klientas, su kuriais aš dirbu.
– Skelbimų tinklalapyje loftus siūlote kaip butus. Kokia iš tiesų yra jų paskirtis?
– Šito aš nepardavinėju ir visų tų paskirčių nežinau... Šiuo metu ten pardavinėju administracinės paskirties patalpas. Žinokite, nebegaliu daugiau kalbėti, – baigė pokalbį R.Vaitiekūnas.
Po mūsų pokalbio skelbimai, kuriuose siūlomos pirkti patalpos prie Rotušės aikštės, buvo pataisyti – dingo komercinė paskirtis.
Netesėtas žodis – signalas kitiems investuotojams
Justinas Jarusevičius, advokatas:
„Jūsų nagrinėjama situacija man žinoma, esu susipažinęs su bendrovių „Projekto administratorius“ ir „Deimantų fabrikas“ sudaryta sutartimi.
„Projekto administratorius“ pažeidė sudarytą sutartį ir veikė neteisėtai, kai iki sutarto termino – spalio 30-osios – nesudarė pagrindinės pardavinėto turto pirkimo ir pardavimo sutarties. Pardavėjas turės atlyginti visus nuostolius, kuriuos dėl sutarties pažeidimo patyrė investuotojas.
Lietuvos bankas, prižiūrintis taip pat ir sutelktinio finansavimo platformas, įvertins, ar „Projekto administratorius“ veikė tinkamai, kai veiklą vykdė neturėdamas sutelktinio finansavimo paslaugų teikėjo licencijos.
Ši situacija – reikšmingas signalas rinkai sprendžiant, kas įsipareigojimus vykdo ir laikosi duoto žodžio, o kas drįsta jį paminti.
Dabartinėje aplinkoje, kai nekilnojamojo turto sandorių skaičius mažėja dėl geopolitinių ir infliacijos keliamų iššūkių, tai yra reikšminga informacija rinkos dalyviams.“
Lėšos investicijoms – su licencija
– Ar nekilnojamojo turto projektais užsiimanti įmonė gali rinkti pinigus iš investuotojų tokiems projektams plėtoti, ar jai reikia turėti priežiūros institucijų leidimą arba licenciją? – paklausiau Lietuvos banko Investicinių paslaugų ir bendrovių priežiūros skyriaus vadovo Audriaus Šilgalio.
– Jeigu lėšos renkamos kaip investicija – negali. Tokiu atveju reikalinga sutelktinio finansavimo platformos operatoriaus licencija, o veiklą prižiūri Lietuvos bankas. Ar įstaiga turi teisę teikti licencijuotas paslaugas Lietuvoje, galima patikrinti Lietuvos banko interneto svetainėje.
Tiesa, yra alternatyva – nekilnojamojo turto įmonė gali kreiptis į sutelktinio finansavimo platformos operatorių kaip į tarpininką, tačiau investuotojams turi būti pateikiama labai konkreti ir aiški informacija, kas ir už ką atsako.
Jeigu siūloma investuoti perkant dar nepastatytus būstus be pažado grąžinti investuotas lėšas su palūkanomis, tai būtų jau Lietuvos banko neprižiūrima veikla.
Nukentėjo daug nekilnojamojo turto pirkėjų
– Kokiomis gudrybėmis naudojasi dalis nekilnojamojo turto plėtotojų? Kada žmonės, kurie investuoja į tokį turtą, turėtų būti atsargūs? – paklausiau Nacionalinės nekilnojamojo turto vartotojų asociacijos atstovo, teisininko Rimanto Jonyno.
– Atsiranda plėtotojų, kurie, gavę leidimą sklype statyti vieną ar du namus, iš tiesų jų pastato daugiau, o tada likviduojasi. Vilniuje nuo tokių statytojų nukentėjo gyventojai, kurie įsigiję kotedžus turi problemų. Vienas statytojas, gavęs leidimą sklype statyti du kotedžus, jų pastatė net penkis. Statybos užbaigimo deklaracijos buvo įkeltos į sistemą „Infostatyba“ be būtinų parašų, bet to niekas nepatikrino. Teismas tas deklaracijas panaikino.
Statybos reglamentas ir žmonių lūkesčiai yra pažeisti, pirkėjai įvelti į teisminį procesą dėl nesąžiningų projekto plėtotojo veiksmų, bet kaltų ir atsakingų nėra.
Kotedžus įsigiję pirkėjai dabar gyvena pastatuose, kurie pastatyti lyg ir neteisėtai. Gal reikėtų tris kotedžus nugriauti, o jų savininkams atlyginti nuostolius? Jeigu buvo nugriautas Vijūnėlės dvaras Druskininkuose, kodėl kitais atvejais to nedaroma? Tuo labiau kai tokių statinių yra ir daugiau. Ta pati schema pritaikyta ir kitame sostinės sklype, kur taip pat pastatyta kur kas daugiau kotedžų, nei buvo išduota leidimų.
Kai kurie plėtotojai naudoja ir kitą schemą – gavę leidimą pastato vienbutį namą, kuris skirtas vienai šeimai, o jame įrengia ir pardavinėja atskirus butus. Pirkėjai, kurie būna įkalbėti juos įsigyti kaip dalinę nuosavybę, vėliau turi problemų. Prie tokių namų nebūna įrengta pakankamai automobilių stovėjimo vietų ir vaikų žaidimo aikštelių. Valdyti, parduoti tokį turtą gali būti problemiška.
Plėtotojai naudojasi įstatymų spragomis, o valdiškos institucijos problemas, kurios atsiranda pirkėjams, stumdo viena kitai. Pavyzdžiui, Kaune buvo išduotas leidimas rekonstruoti vienbutį namą į dvibutį, o iš tiesų buvo įrengtas keturbutis ir pardavinėjamas. Valdiškos institucijos aiškino, kad savininkas turi teisę įsirengti tiek patalpų, kiek nori, o įstatymiškai nėra numatyta, kaip apsaugoti pirkėjus.
Panašiai namai dygsta ir sodininkų bendrijų sklypuose. Vienas statytojas gavo leidimą vienbučiam namui, o jame įrengė aštuonis butus. Tokių būstų pardavimas turėtų būti ribojamas.
Populiarėja ir schema, kai plėtotojai nusiperka sklypą, dar neturi statybos leidimo, o ima telkti pirkėjus, kuriems siūlo sudaryti rezervavimo sutartis.
Tokiose sutartyse nebūna numatyta pasekmių ir atsakomybės, jeigu jos bus nutrauktos. Vėliau gavus statybos leidimą sudaromos preliminarios būsimo būsto įsigijimo sutartys. Yra tokiu būdu pastatytų namų, kurių gyventojai yra patenkinti. Bet yra ir nukentėjusiųjų.
Tokia schema naudojasi ir nesąžiningi veikėjai. Būsimi pirkėjai, rezervavę būstus, ne visada atgauna pinigus. Kiti susiduria su tuo, kad rezervavimo sutartys nutraukiamos po metų ar dvejų arba reikalaujama sumokėti gerokai daugiau.
Pastaruoju metu steigiasi daug įmonių, kai kurios vykdo vienkartinius projektus – pastato, susirenka pinigus ir užsidaro. Kitos sugeba labai greitai, per 2 mėnesius, gauti leidimus, kurių kiti plėtotojai laukia metus ar net dvejus. Būna, kad leidimai itin greitai išduodami net ir saugomose, ir probleminėse teritorijose.
Pirkėjams prieš sudarant sutartis dėl nekilnojamojo turto vertėtų pasitarti su nepriklausomu teisininku, kuris galėtų patikrinti plėtotojo patikimumą, turto nuosavybės teises, gautus leidimus.
