Per pastaruosius 15 m. Lietuvos ekonomika nuolat susidurdavo su iššūkiais. Po COVID-19 pandemijos Lietuvos ekonomika spurtavo, tačiau dabar ji išsikvepia. LB prognozuoja, kad kitais metais šalies ekonomika augs 0,9 proc., tačiau prognozuojamą augimą gaubia aibė rizikų.
Išsikvepia ir nekilnojamojo turto (NT) rinka: per tris šių metų ketvirčius registruota aštuntadaliu mažiau būsto pirkimo-pardavimo sandorių nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. Sandorių skaičius, lyginant 12 pastarųjų mėnesių su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, mažesnis dešimtadaliu.
Kaip LB konferencijoje nurodė J.Markevičius, pagal sandorius esame tame lygyje, kuriame buvo 2019 m.
„Kur toliau eisime, parodys aibė veiksnių. Įdomus rodiklis – gyventojų ketinimai pirkti būstą. 2021 m. pradžioje gyventojų dalis, kuri svarstė įsigyti būstą, buvo istoriškai aukščiausia – siekė apie 9 proc. Dabar optimizmas atslūgęs, tačiau nėra labai mažas – apie 5 proc.“, – komentavo J.Markevičius.
Nuosaikų kritimą palaiko pajamos – jos Lietuvoje auga sparčiai – per metus virš 13 proc., savo daro ir istoriškai mažas nedarbo lygis. Visa tai lemia, kad žmonės vis dar turi pajamų ir jos auga. Iš kitos pusės, jų vertę mažina infliacija, perkamoji galia po truputį ima trauktis. Anot J.Markevičiaus, jei infliacija užsitęs, tai, be abejo, turės neigiamos įtakos ir NT rinkai.
LB atstovas atkreipė dėmesį, kad 2021 m. NT pirkimo bume dalyvavo netradiciniai pirkėjai – atsirado didelė dalis įmonių, kurios ėmė pirkti gyvenamuosius būstus. Jei anksčiau jos nupirkdavo 2,5 tūkst. būstų per metus, tai 2021 m. šis skaičius buvo tūkstančiu didesnis. Vilniuje įmonės nusipirko dešimtadalį visų būstų. Apskritai Lietuvoje didžioji dalis visų įsigijimų tenka mikroįmonėms. J.Markevičius paminėjo, kad būstą pirko ir didelė dalis valstybės pagalbą gavusių įmonių. Dabar įmonių pirkimo antplūdžio nebėra.
Ryškūs pokyčiai stebimi pirminėje Vilniaus rinkoje: čia 2021 m. pradžioje būta didžiulio pirkimo piko, bet po karo Ukrainoje pradžios labai stipriai sumažėjo pirkimai rezervacijų forma. Viena to priežasčių, kaip aiškino LB atstovas, yra faktas, jog dabartinis būstų sandėlis iš esmės brėžiniai – jau pastatytų butų labai mažai. Veikia ir didelis neapibrėžtumas.
Savo pridėjo ir tai, kad 2021–2022 m. buvo pradėję labai stipriai mažėti leidimų statyti būstus. Tiesa, atsargaus optimizmo teikia tai, jog pastaruoju metu situacija čia pasikeitė į gera.
Rinką veikia ir labai stipriai išaugusios statybų kainos. Tačiau, kaip pastebėjo J.Markevičius, matyti, kad didmeninėse rinkose žaliavų kainos jau grįžę į prieškarinį lygį.
„Vis dėlto staigus NT pirkimas paliko labai ryškų pėdsaką būsto kainose: per pastaruosius dvejus metus būsto kainos Lietuvoje išaugo apie 40 proc. Tai – vienas sparčiausių augimų Europoje“, – komentavo J.Markevičius.
Tačiau didinamos bazinės palūkanų normos prisidės prie būsto kainų augimo vėsinimo.
„Spalį vidutinė palūkanų norma buvo 3,5 proc. Pagal tai prisivijome 2012 m. Tai – ne pabaiga, tačiau labai svarbu, kad dabar nebeturime valiutos rizikos, kuri buvo ankstesnės krizės metais.
Skaičiuojama, kad EURIBOR pakilus per 1,5 proc. įmoka per mėnesį asmeniui, turinčiam 40 tūkst. eurų paskolą, padidėtų 31 euru, o turinčiam 86 tūkst. eurų paskola, kas šiandien yra vidutinė nauja paskola – 66 eurais“, – skaičiavo LB atstovas.
Tačiau, nepaisant padidėjusių palūkanų normų, iki spalio mėnesio paskolų srautas nebuvo sumažėjęs – su paskola perkamų būstų skaičius netgi išaugo.
Kiek gali kristi kainos?
Konferencijoje kalbėjęs „Luminor“ banko ekonomistas Žygimantas Mauricas bankų sprendimą labai staigiai kelti bazines palūkanų normas, kad suvaldytų beprecedentį staigų infliacijos šuolį sulygino su rankinio stabdžio užtraukimu važiuojant dideliu greičiu. Pastarąjį, beje, padidino dėl pandemijos įlieti pinigai ekonomikos skatinimui.
Rinkos tikisi, kad palūkanos kitų metų pradžioje pasieks 3 proc. Po dvejų metų laukiama, kad jos bus mažinamos dėl didėjančios recesijos baimės.
Staigus ir didelis bazinių palūkanų didinimas padarė poveikį būsto paskolų paklausai JAV ir euro zonoje. Kaip teigė Ž.Mauricas, JAV būsto paskolų paraiškų skaičius gerokai nusileidęs žemiau nei buvo trumpas kritimas per pandemiją – pasiektas 2010–2012 m. lygis.
„Klausimas, kiek ilgai tokios tendencijos tęsis. Kuo ilgiau, tuo labiau didės grėsmė, kad JAV turėsime ne tik būsto kainų, bet ir visos ekonomikos nuosmukį, – vertino ekonomistas. – Euro zonoje paklausa būsto paskoloms taip pat žymiai sumažėjusi“.
Esama įvairių svarstymų, kiek gali kristi NT kainos: skirtingi tyrimai kalba apie 5–10 proc. kritimą Jungtinėje Karalystėje, Europos Centrinis Bankas pateikia vertinimus, kad 1 proc. punkto padidėjimas palūkanų normose gali sumažinti kainas net 5 proc.
Lietuva šiuo atveju, Ž.Maurico teigimu, santykinai geresnėje pozicijoje: turime labai didelį nominalų pajamų augimą. Tai nebūtinai reikš, kad kainos nominaliai kris. Galbūt keletą metų iš eilės pakankamai sparčiai kils darbo užmokestis, todėl kainos liks stabilios. Tačiau ekonomistas neatmetė, kad tam tikruose segmentuose ir pas mus pamatysime tam tikrą korekciją.
