Apie tai ir apie kitus NT procesus „Žinių radij“ laidoje „Tarp keturių sienų“ pasakojo „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Jo teigimu, bendra nuotaika pasaulinėse NT rinkose labiau linksta į neigiamą pusę, tačiau tarp valstybių esama skirtumų.
Jei žiūrėsime į Kiniją, kur per keliasdešimt paskutinių metų labai daug gyventojų kėlėsi į miestus, matysime, kad NT buvo suvokiamas kaip pagrindinis pasirinkimas investuojant, pirkta daug antrų, trečių būstų. 2020 m. kilo NT vystytojos milžinės „Evergrande“ problemos.
„Jų finansavimo schema mums ne tokia tipinė – seni pirmųjų projektų pinigai keliami į naujus projektus ir, kol vyksta nauji projektai, yra iš ko atkelti lėšas. Bet kai statybos pradėjo strigti, naujų pastatų nebėra už ką pastatyti, o pirkėjai moka hipoteką už dar nepastatytus pastatus. Tiesa, Kinijos vyriausybės intervencija situaciją kiek pagerino“, – paaiškino T.S.Kvainickas.
Tačiau Kinija, jo teigimu, išsiskiria iš bendro fono.
Štai JAV pardavimai mažėja: metiniai pardavimai šiemet sumažėjo nuo 6 mln. iki 4,5 mln. būstų. Rinkos aktyvumas daug mažesnis, kainos per kelis pastaruosius mėnesius taip pat sumažėjo, tačiau jos vis dar aukštesnės nei buvo prieš metus.
Švedijoje jau jaučiamas kainų sumažėjimas, Vokietijoje augimas sustojęs – laukiama, kad kitais metais kainos gali keliais procentais trauktis.
„Palūkanos niekam didelio džiaugsmo neatnešė“, – apibendrino laidos pašnekovas.
Kai kurie ekonomistai skaičiuoja, kad per 6–8 mėn. „suvalgysime“ infliaciją ir vėl viskas stos į vietas. T.S.Kvainickas paaiškino, kokią tai įtaką turėtų palūkanoms.
Palūkanos perskaičiuojamos tarp 3–12 mėn. Tie, kas turi 12 mėn. perskaičiavimą, 6–8 mėn. palūkanų padidėjimas gali būti net ir nereikšmingas. Jei laukiama, kad palūkanos ateityje sumažės, tas pats 6–8 mėn. periodas, kažkam patekus į palūkanų piką, nėra pagrindas nukirsti 6–8 proc. vertės nuo daikto, už kurį tu palūkanas moki 30 metų.
„JAV turbūt 90 proc. paskolų išduodama su 30 m. fiksuota palūkanų norma. Nemažai žmonių 2021–2022 m. paskolas refinansavo, fiksavo žemas palūkanas – jiems parduoti ir pirkti kažką kito nėra didelės paskatos. Jie galbūt spėtų parduoti brangiau, o nusipirkti pigiau, bet dėl pakilusių palūkanų bet koks sutaupymas labai greitai ištirpsta per likusio laikotarpio palūkanų mokėjimą“, – teigė „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas.
Karas Ukrainoje tikrai turėjo įtakos NT rinkai ir pas mus. Tiesa, tiesioginis karo efektas – labiau psichologinis, jei nekalbame apie pačią konflikto draskomą Ukrainą. Pavyzdžiui, užsieniečiams Lietuva yra gana arti Ukrainos, todėl jaučiamas didesnis jų nerimas. Nėra taip, kad ir lietuviai visiškai nejaustų nerimo – ir po 2014 m. Krymo okupacijos stebėtas NT rinkos sulėtėjimas.
Karas NT rinką veikia ir per tai, kad, užsidariusioms gretimoms Baltarusijos, Rusijos rinkoms, kurios buvo medienos, metalo išteklių šalys, reikia ieškoti kitų žaliavų šaltinių, dėl to didėja statybų sąnaudos. Dėl įtampos energetikos rinkose kyla energetinių išteklių kainos, kurios veikia infliaciją, dėl jos didinamos palūkanos, o šios vėlgi atsiliepia NT rinkai.
„Netiesiogiai per trečią ketvirtą posūkį karas konkrečiai prieina ir prie ekonomikos, ir prie NT rinkos“, – sakė T.S.Kvanickas.
Tai, kad turime savo atsakingo skolinimo nuostatus, leidžia Lietuvai tam tikra prasme virti savo sultyse. Bet mes niekur nepabėgame nuo to, kad visame pasaulyje padidėjo palūkanos, o EURIBOR nustatomas ne pagal Lietuvos, bet Europos infliaciją, kuri yra gerokai mažesnė nei pas mus.
Anot pašnekovo, kai padidės palūkanos, mes tą pajusime ir niekur nedingsime.
Kai svarstoma – NT kainos augs ar mažės, paprastai, T.S.Kvainicko teigimu, vadovaujamasi vienu ar dviem kriterijais. Pasak „Inreal“ atstovo, kainos negali kristi dėl infliacijos, nes būstą daugiau kainuoja pastatyti. Kita vertus, infliacija sukelia palūkanas, o tai turi poveikį šia prasme: tu nebegali tiek daug pasiskolinti, o jei negali tiek daug pasiskolinti, vadinasi, negali taip brangiai nusipirkti.
Kaip turėtų elgtis būsto pardavėjas? Mažinti kainą, kad pirkėjas galėtų nusipirkti pigiau, ar atsižvelgti į tai, jog gyventojų skaičius didėja?
„Dabar statoma apie 7 tūkst. butų, 5 tūkst. – jau parduoti. Vystytojas 2021 m. pardavimą – tuos beveik 7 tūkst. butų – dar turi pastatyti. Vadinasi, šiuo metu darbo neturi tik pardavimų skyrius.
Iš pastatyto būsto 250 laisvi ir 400 rezervuotų: Vilniaus mieste, kur gyvena 600 tūkst. gyventojų, 600 laisvų butų nesukuria spaudimo kainai mažinti. Be to, juk juos pastatyti taip pat kainavo“, – kalbėjo T.S.Kvainickas.
Jo nuomone, kainų pokyčiams daugiausia įtakos gali turėti būsto įperkamumo problema: šiandien ji gana ryški, nes padidėjo ne tik palūkanos, bet ir visos kitos išlaidos – pabrango pats būstas, maistas, komunalinės išlaidos. Žmogus turi daugiau skaičiuoti, kur jis išleidžia pinigus. Kol perkamoji galia nepasivys kainų augimo, pasak laidos pašnekovo, turėsime lėtesnę rinką.
