Paskutiniai praėjusių metų mėnesiai NT rinkai nieko gero nežadėjo. Naujo būsto segmentas Vilniuje traukėsi apie 70 proc., o metai apskritai buvo baigti su 19 proc. susitraukimu.
„Žinių radijo“ laidoje „Atviras pokalbis“ šia tema šnekėjosi „Hanner“ vadovas Arvydas Avulis ir nekilnojamojo turto analitikas Arnoldas Antanavičius.
– Sausį NT objektų nupirkta mažiausiai per pastaruosius penkerius metus. Ką tai rodo?
A.Avulis: Sausio pardavimai nebuvo netikėtumas, nes paskutinius kelis mėnesius pardavimai Vilniuje, pirminėje naujos statybos rinkoje, yra apie plius 100 būsto vienetų. Gerais laikais, kad ir imant pernai metų sausį, buvo plius 400 būstų. 2021 m. vieno mėnesio vidurkis – 570 butų. Tie metai buvo labai įspūdingi. 2020 m. per mėnesį parduodavome apie 400 butų.
Šiandien, lyginant su rekordiniais metais, pardavimai sumažėję penkis kartus.
– Kas tą labiausiai lemia?
A.Avulis: Karas Ukrainoje ir infliacija. Šie du dalykai labai apsunkina mūsų gyvenimą ir padaro jį neapibrėžtą. Jei infliaciją dar galima kažkiek prognozuoti, kalbant apie karą to negalima pasakyti. Kol neturėsime aiškesnių atsakymų, žmonės bus labiau linkę susilaikyti nuo tokių rimtų pirkimų.
– Jūsų akimis, Arnoldai, sausio mėnesio duomenys rodo laikiną nuosmukį, stagnaciją ar krizę?
A.Antanavičius: Penkerių metų antirekordiniai sandoriai – ne tik sausio, bet trijų mėnesių rodikliai.
Iš vienos pusės žmonėms atrodo, kad sandoriai krenta į rekordines žemumas ir nebeliko pirkėjų, bet, sulyginus sandorių ir išduotų paskolų grafiką, matyti, kad būsto paskolų apimtimi išduodama tiek pat, kiek būdavo išduodama 2020–2021 m.
Jei sandoriai krito į penkerių metų žemumas, būsto paskolų išdavimas sumažėjo 20–30 proc. Žmonės vis dar skolinasi.
– O kur tada žmonės deda pasiskolintus pinigus?
A.Avulis: Čia veikia inertiškumas: mes skaičiuojame preliminarias sutartis, o kai žmonės eina skolintis, jau pasirašo notarines. Tarp šių sutarčių gali būti pusmečio ar net metų tarpas.
A.Antanavičius: Iš dalies taip, iš dalies – ne. Visos Lietuvos mastu naujos statybos sandoriai sudaro 20 proc. geriausiu atveju. Kažkiek veikia inertiškumas, tačiau sandoriai kritę, bet gana aukštame lygyje išlikę paskolų skaičiai, mano supratimu, rodo, kad iš rinkos pasitraukė spekuliatyvūs pirkėjai, kurie pirkdavo savais pinigais.
Tiems, kurie perka sau, pirmą būstą, dažniausiai reikia banko paskolos. Net ir tokioje sudėtingoje aplinkoje norinčių pirkti būstą sau išlikę, nors daug kas laukė prastos žiemos, tačiau iki spalio paskolų išdavimas buvo rekordinis.
Tad tas sumažėjimas, apie kurį kalbame, įvyko ne todėl, kad rinka sustojo visomis prasmėmis.
A.Avulis: Ne visai noriu sutikti su Arnoldu. Jei statistiškai pernai sausį buvo 400 pardavimų, šį sausį – 100, negali būti, kad pernai 300 buvo vien spekuliantų. Mūsų nuomone, tokių pirkėjų bendrame skaičiuje yra 10–20 proc., bet tikrai ne didžioji dauguma.
– Buvo kalbų, kad būstas tampa neįperkamas.
A.Avulis: Bet būsto kainos išsipūtė ne dėl to. Sunku patikėti, kad per pastaruosius dvejus metus būsto kainos Vilniuje padidėjo 60 proc. Taip būti negali.
2021 m. kainų didėjimą lėmė labai didelė paklausa – žmonės po pandemijos visus sutaupytus pinigus bandė išleisti per 2021-uosius. Kainas išpūtė auganti paklausa. 2022 m. kainų didėjimą išprovokavo karas ir infliacija.
A.Antanavičius: Suprantu, kad Arvydas žiūri į pirminę rinką ir sako, kad spekuliantų negalėjo būti tiek daug. Bet reikia pripažinti, kad vystytojai labai stipriai pakelia kainas. Kai jie aiškina, kad kainas kelia statybų savikainos padidėjimas, pirkėjai su tuo sutinka arba ne. Manau, kad drastiškas pirkimo kritimas yra dėl to, kad vystytojai drastiškai pakėlė naujos statybos būstų kainas.
Tą diktavo 2021 m. paklausa. Visos Lietuvos mastu 2021 m. būsto sandorių buvo sudaryta už 3,2 mlrd. eurų, metais anksčiau – apie 2 mlrd. eurų, taip pat ir 2019 m. Kai į NT rinką atėjo papildomas milijardas, pasiūlos juk nepadaugėjo – vystytojai statė tokiu pat tempu kaip ir anksčiau. O antrinėje rinkoje žmonės galbūt nustojo pardavinėti tikėdamiesi, kad kainos kils.
Būtent pasiūlos ir paklausos disbalansai, pinigų spausdinimo efektai yra pagrindinė priežastis, dėl ko sukilo NT kainos.
O vystytojai šiuo metu turi problemišką situaciją: kaštai iš tiesų padidėjo, pelno maržų niekas nenori koreguoti, o viską sudėjus gauname kainą, kuri ne visiems įkandama. Tai atsispindi statistikoje.
Su papildomu milijardu ateidami spekuliantai taip pat padarė įtaką.
– Dabartinė situacija – nieko gero vystytojui, bet galbūt ji – spindulys pirkėjui? Gal būstas galiausiai taps labiau įperkamas?
A.Avulis: Pratęsiu Arnoldo mintį: 2021 m. kainas išpūtė pasiūlos ir paklausos disbalansas. Tuomet aiškinome ir reikalavome leisti statyti daugiau, tačiau perteklinė biurokratija neleido papildyti rinkos, į kurią atėjo milijardas. Pinigų perteklius, žinoma, didina kainas. 2021 m. nebuvo ypatingo pagrindo kainoms didėti išskyrus tai, kad rinkoje buvo per daug pinigų.
2022 m. situacija – visiškai priešinga: prasidėjęs karas sugriovė visus ryšius, tiekėjų kanalus, sukėlė didžiulį neapibrėžtumą. Dalis vystytojų nesugebėjo tokiomis kainomis baigti statybų, kuriomis butai jau buvo parduoti: butai parduodami, kai gaunamas statybos leidimą, o baigiami dažniausiai po panašiai 18 mėnesių. Per tuos 1,5 m. rinkoje ir įvyko krizė, kurią sukėlė karas.
– Bet ar ši situacija naudinga pirkėjui?
A.Avulis: Šiandien tam pirkėjui, kuris turi pinigų, naudinga, nes kainos nebedidėja apie du tris mėnesius – pakrutėjimai tik simboliniai.
Tiems, kurie nori skolintis, situacija nėra labai naudinga, nes būsto kainos sukilo per daug greitai, atlyginimai nespėjo taip augti: 2022 m. atlyginimai augo 10 proc., būsto kainos – 30 proc.
Bet būsto kainos užsišaldė: jei imtume pernai metų pirmąjį ar antrąjį pusmetį, jos buvo labai dinamiškos, labai greitai augo, dabar jos neauga. Pardavimai sumažėjo, erdvės didėti būsto kainoms nėra.
Norint, kad kainos mažėtų, kažkas turi pasikeisti: turime gauti žaliavas mažesnėmis kainomis, turi atpigti degalai, statybos pramonei reikia daug energijos. Jos kainos neauga, bet jei palyginsite, kiek kainavo benzinas prieš metus ar dvejus, pamatysite skaičių, kuris skirsis kartais.
– Ar yra prielaidų kainai mažėti?
A.Antanavičius: Aš į kainų mažėjimą žiūriu iš kito kampo: jei kaštai lemtų kainas, nemokantis statyti statybininkas iš visiško neišmanymo darbus atliktų dvigubai brangiau nei rinka. Statybų kainos – tai statybų verslo aspektas, kurį vystytojai turi suvaldyti savo profesionalumu, kad pataikytų į rinkos situaciją.
Aš žiūriu į tai, kiek vyksta sandorių ir prie kokio rinkos aktyvumo prasideda kainų pokytis.
Šiemet pamodeliavau, kas būtų, jei visi metai būtų tokie, kaip tie trys mėnesiai, apie kurios kalba Registrų centras, kad buvo patys prasčiausi per penkerius metus. Mes atsimuštume į tokį rinkos aktyvumą, kuris vis tiek dar nesukurtų kataklizminio scenarijaus. Kad galėtume tikėtis kainų mažėjimo, rinkos aktyvumas turėtų būti panašiai kaip 2010–2011 m. Tai reiškia, kad sandoriai nuo dabartinio lygio turėtų kristi dar 20–30 proc.
Jei sakome, kad šiemet yra prielaidų dar turėti prastų mėnesių, pardavimo tempas jau bus nepakankamas palaikyti esamą kainą, pardavėjai greičiausiai bus linkę daryti daugiau nuolaidų, eiti į derybas, nes išaugs konkurencija.
Tačiau manau, kad kai kurie mėnesiai kaip tik bus geresni, po šildymo sezono ateis pavasaris ir kai kurie spekuliatyvūs pirkėjai norės apsipirkti. Kainų kritimui dabartinis likvidumas sąlygų nesudaro.
A.Avulis: Pasiūla šiandien auganti, kas mėnesį ji didėja. Jei pasiūla didėja, o pardavimai nedidėja, tai žinia, jog kainoms augti nėra jokių galimybių. Optimizmo, kad kainos didės, nėra daug.
– Kaip skiriasi NT pardavimai didžiuosiuose Lietuvos miestuose ir kokios tendencijos matyti?
A.Avulis: Vilniuje nebeliko ekonominės klasės būsto. Jo vidutinė kaina skamba keistokai – 2,7 tūkst. eurų už kvadratinį metrą. Prieš porą metų prestižinis segmentas kainavo virš 3 tūkst. eurų. Dabar Vilniuje vidutinė kaina – 3,3 tūkst. eurų. Ekonominio segmento nebeliko, o rinka prarado didelę dalį pirkėjų.
A.Antanavičius: Vilniuje per metus sudaroma 11–12 tūkst. butų sandorių. Kaune butų sandorių skaičius triskart mažesnis.
Visoje rinkoje sandorių apimtys 2022 m., lyginant su rekordiniais 2021 m., kritusios 15–20 proc.
– Kaip bankų politika keičia rinką?
A.Antanavičius: Paskutiniu metu bankų politiką laikau esminiu faktoriumi, kuris lemia rinkos raidą. Kažkuria prasme neramina tai, kad pasikeitė bankų ekonomistų vieša komunikacija: anksčiau kalbėję, kad viskas tik brangs, dabar kalba, jog kainos gali mažėti.
Kol bankai dalina paskolas, tikėtis, kad kainos kris, labai sunku.
